Yargıtay'dan milyonlarca kiracıyı ilgilendiren karar: Emsalin altında kalan kira için 5 yıl beklemek şart mı?

Daire, 2018'de yenilenen kira sözleşmesini gerekçe göstererek davayı reddeden yerel mahkeme kararını bozdu.

22 bin liralık kira için 39 bin lira talep edildi

İstanbul'da bir iş yerini 2005'te kiraya veren mülk sahibi, kiracısının 2021 yılında ödediği aylık 22 bin liralık kiranın emsal bedellerin çok altında kaldığını belirterek kira tespit davası açtı.

Mülk sahibi, rayiç kira bedellerindeki artışı gerekçe göstererek aylık kiranın 39 bin liraya yükseltilmesini talep etti.

Ancak sulh hukuk mahkemesi, taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018'de yenilendiğine dikkat çekerek dava tarihi itibarıyla bu sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediğini belirtti.

Mahkeme, bu nedenle kira bedelinin "hak ve nesafete" göre belirlenemeyeceğine, sözleşmedeki artış hükmünün uygulanması gerektiğine karar verdi.

Yargıtay kararı bozdu

Davacının istinaf başvurusunun da reddedilmesinin ardından dosya Yargıtay'a taşındı.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını hukuka aykırı bularak bozdu.

Daire, kira ilişkisinin 2005 yılında başladığına ve 2018'de imzalanan sözleşmenin yeni bir kira ilişkisi oluşturup oluşturmadığının araştırılması gerektiğine dikkat çekti.

"Kira tespit davası için her zaman dava açılabilir"

Yargıtay kararında, Türk Borçlar Kanunu kapsamında tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak koşuluyla geçerli olduğu hatırlatıldı.

Kanuna göre 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise yeni kira bedeli belirlenirken emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve ilgili ekonomik göstergelerin dikkate alınması gerekiyor.

Kararda ayrıca, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin her zaman dava açılabileceği yönündeki yasal düzenlemeye dikkat çekildi.

2018'deki sözleşmenin niteliği araştırılacak

Yargıtay, somut olayda 2018 yılında imzalanan sözleşmenin yeni bir kira ilişkisi başlatıp başlatmadığının önem taşıdığını belirtti.

Kararda, kira ilişkisinin 2005'te başladığı, 2018'deki sözleşmenin ise kira bedelini güncellemek amacıyla değil, mevcut kira ilişkisini yazılı hale getirmek amacıyla düzenlendiğinin ileri sürüldüğü aktarıldı.

Bu nedenle mahkemenin söz konusu iddiaları ve delilleri ayrıntılı biçimde değerlendirmesi gerektiği ifade edildi.

Emsal kira bedelleri de araştırılacak

Yargıtay, mahkemenin kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığını da araştırması gerektiğine hükmetti.

Kararda, 2018'de yenilenen sözleşmeyle belirlenen kira bedelinin rayici yansıtıp yansıtmadığının bilirkişi raporuyla incelenmesi gerektiği belirtildi.

Yargıtay'a göre, söz konusu kira bedelinin rayice uygun olduğu tespit edilirse talep edilen dönem için sözleşmedeki artış şartları uygulanacak. Kira bedelinin rayicin altında kaldığının belirlenmesi halinde ise şartları oluşuyorsa kira bedelinin "hak ve nesafete" göre yeniden belirlenmesi gerekecek.

Yargıtay'dan 5 yıl şartına önemli açıklama

Dairenin kararında, yenilenen sözleşmenin imzalanmasının üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa bile, ilk kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve taraflar arasındaki toplam kira ilişkisi süresinin dikkate alınması gerektiği vurgulandı.

Böylece Yargıtay, yalnızca son kira sözleşmesinin tarihine bakılarak 5 yıllık sürenin hesaplanamayacağı, kira ilişkisinin başlangıcı ve sözleşmenin niteliğinin de araştırılması gerektiği yönünde değerlendirme yaptı.