İş dünyasında güven nasıl yazıya dökülüyor?

Türk hukukunda “Letter of Intent” yani niyet mektubu veya uygulamadaki adıyla “İyiniyet Sözleşmesi”, özellikle son yıllarda şirket devri, yatırım süreçleri, gayrimenkul projeleri, ortaklık görüşmeleri ve uluslararası ticari ilişkilerde sık kullanılan belgelerden biri haline geldi. Ancak uygulamada tarafların en büyük yanılgısı, iyiniyet sözleşmesi ya da önprotokol yapılırsa bağlayıcı olmayacağını düşünmeleri oluyor. Oysa Türk hukukunda isimden çok içeriğe bakılır. Bir belgenin başlığında “Niyet Mektubu”, “Ön Protokol” veya “İyiniyet Anlaşması” yazması tek başına belirleyici değildir. Mahkeme, tarafların gerçekte neyi amaçladığını inceler.Özellikle asıl sözleşmenin resmi şekle tabi olduğu durumlarda mesele çok daha hassas hale geliyor. Çünkü Türk hukukunda bazı sözleşmeler belirli şekil şartlarına bağlıdır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, tapu devrine ilişkin bazı işlemler, belirli şirket pay devirleri, kefalet sözleşmeleri gibi işlemler resmi şekil olmadan geçerli şekilde kurulamaz.Kanunun resmi şekle bağladığı sözleşmeler resmi şekilde yapılmazsa geçersiz olur. Taraflar çoğu zaman iyiniyet sözleşmesi adı altında aslında fiilen asıl sözleşmenin hükümlerini yazmaya başlıyorlar. Satış bedeli, ödeme planı, devir tarihi, cezai şart, teslim yükümlülüğü gibi maddeler konuluyor.Ancak mahkeme burada sadece kullanılan başlığa bakmıyor. Eğer belge fiilen bir satış vaadi veya devir taahhüdü niteliğine bürünmüşse, resmi şekil eksikliği nedeniyle asıl borç ilişkisi geçersiz kabul edilebiliyor.

Örneğin taraflar noterde yapılması gereken bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesini yapmıyor ancak kendi aralarında iyiniyet sözleşmesi başlıklı bir belge imzalıyorlar. Belgeye taşınmazın satış bedeli, ödeme tarihi, tapu devri yükümlülüğü ve  “Vazgeçen taraf 5 milyon TL cezai şart öder” şeklinde cezai şart maddesi yazılıyor. Daha sonra satıcı satıştan vazgeçiyor. Bu durumda alıcı hukuki olarak tapunun kendisine devredilmesini isteyemez. Çünkü ortada resmi şekle uygun kurulmuş geçerli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yok. Türk hukukunda şekle tabi sözleşmelerin sonuçları, şekilsiz belgeler üzerinden dolanılarak elde edilmeye çalışılamaz. Ancak bu durum, taraflardan birinin tamamen sorumsuz kalacağı anlamına da gelmez. Çünkü Türk hukukunda sözleşme görüşmelerinden doğan sorumluluk yani culpa in contrahendo ilkesi kabul edilmektedir. Başka bir ifadeyle taraflar henüz kesin sözleşmeyi imzalamamış olsalar bile dürüstlük kuralına uygun davranmak zorundadırlar. Taraflardan biri karşı tarafı uzun süre oyalamış, ciddi müzakere görüntüsü vermiş, karşı tarafın masraf yapmasına neden olmuş veya sırf ticari bilgi edinmek amacıyla görüşme yürütmüşse bu davranışlar hukuki sorumluluk doğurabilir.

Hukuki olarak doğru hazırlanmış “İyiniyet Sözleşmesi” nin önemi burada ortaya çıkıyor.Bu noktada menfi zarar (sözleşme yapılmasaydı doğmayacak olan zarar) ile müspet zarar (sözleşmenin yerine getirilmemesinden doğan zarar) ayrımı önem kazanıyor. Müspet zarar, sözleşme kurulmuş olsaydı elde edilecek kazancı ifade eder. Örneğin bir otel devri gerçekleşmiş olsaydı alıcının kazanacağı kar, müşteri portföyü veya ticari gelir müspet zarardır. Resmi şekil eksikliği nedeniyle geçersiz kalan işlemlerde bu tür taleplerin ileri sürülmesi çoğu zaman mümkün olmaz. Buna karşılık menfi zarar yani güven zararı talep edilebilir. Bu zarar, tarafın sözleşmenin kurulacağına güvenerek yaptığı masrafları ifade eder.

Mesela yabancı bir yatırımcı Türkiye’de bir şirketi satın almak amacıyla aylarca görüşme yapıyor. Taraflar bir iyiniyet sözleşmesi imzalıyor. Bunun üzerine yatırımcı avukatlara ödeme yapıyor,mali müşavir incelemesi yaptırıyor,due diligence süreci yürütüyor,finansman hazırlıyor, ekspertiz raporları alıyor,yurtdışı seyahatleri gerçekleştiriyor.Son aşamada satıcı hiçbir haklı neden göstermeden işlemi iptal edip şirketi başka bir yatırımcıya devrediyor. Bu durumda yatırımcı çoğu zaman şirketin kendisine devrini talep edemese de yaptığı masrafların tazminini isteyebilir. Çünkü karşı tarafın davranışı dürüstlük kuralına aykırı kabul edilebilir.

İyiniyet sözleşmesi yapılmış ise ,uygulamada özellikle gizlilik, münhasırlık , masraf paylaşımı ve cezai şart hükümleri ayrı önem taşır. Örneğin; taraflar “3 ay boyunca başka yatırımcılarla görüşülmeyecektir” şeklinde bir münhasırlık maddesi koymuşsa ve buna rağmen satıcı başka bir alıcıyla gizlice sözleşme imzalarsa, burada cezai şart veya tazminat gündeme gelebilir. Aynı şekilde gizlilik hükümleri de çoğu zaman bağlayıcı kabul edilir. Çünkü ticari hayatta niyet mektupları sırasında taraflar birbirlerine ciddi ticari sırlar, müşteri portföyleri, finansal tablolar ve yatırım projeleri açmaktadır.Örneğin bir teknoloji şirketi yatırım görüşmeleri sırasında tüm yazılım altyapısını, müşteri datasını ve finansal planlarını yatırımcı adayına açıyor. Ardından yatırımcı işlemi gerçekleştirmeyip rakip bir şirketle çalışmaya başlıyor. Burada niyet mektubu bağlayıcı değil dense bile ticari sırların kötüye kullanılması, dürüstlük kuralına aykırı davranış ve gizlilik ihlali nedeniyle ciddi hukuki sorumluluk doğabilir.Benzer durum gayrimenkul sektöründe de görülüyor. Büyük bir otel projesinin devri için taraflar aylarca müzakere yürütüyor. İyiniyet sözleşmesine fiyat, ödeme planı ve cezai şart yazılıyor. Alıcı projeye güvenerek mimari çalışma yaptırıyor, banka kredisi organize ediyor ve yatırımcı görüşmeleri gerçekleştiriyor. Son aşamada satıcı projeyi başka bir gruba satıyor. Bu durumda alıcı doğrudan tapu devri isteyemeyebilir ancak yaptığı hazırlık masrafları, danışmanlık giderleri, proje maliyetleri ve ihlalden kaynaklanan zararlarını talep edebilir.

Uluslararası sözleşmelerde sık görülen , “This Letter of Intent is non-binding except for confidentiality, exclusivity and dispute resolution clauses.” şeklindeki düzenlemelerin sebebi budur. Yani taraflar asıl işlem bakımından henüz bağlanmak istemez ancak gizlilik, münhasırlık, cezai şart veya uyuşmazlık çözümü gibi bazı maddelerin bağlayıcı olmasını isterler.Aksi halde taraflar farkında olmadan fiilen ön sözleşme kurmuş gibi bir tablo ortaya çıkabilir. Özellikle yüksek değerli taşınmaz işlemleri, şirket devirleri, joint venture yapıları, yatırım sözleşmeleri ve uluslararası ortaklıklarda hazırlanan kötü yazılmış bir “iyi niyet sözleşmesi”, ileride milyonlarca liralık uyuşmazlıkların merkezine dönüşebilmektedir.

Sonuç olarak Türk hukukunda niyet mektupları tamamen etkisiz belgeler değildir. Ancak bunların hukuki sonucu, belgeye verilen isimden değil; içeriğinden, taraf iradesinden, kullanılan ifadelerden ve somut olayın şartlarından çıkarılır. Taraflar “İyiniyet Sözleşmesi” adı altında aslında kesin borç ilişkisi kuruyorsa, mahkeme bunu dikkate alır. Buna karşılık resmi şekle tabi işlemler adi yazılı belge ile düzenlenemez ancak yine de dürüstlük kuralına aykırı davranışlar, görüşme kusuru, gizlilik ihlali veya münhasırlık yükümlülüğünün ihlali nedeniyle ciddi tazminat sorumlulukları doğabilir.