Faizler düşünce konut fiyatları neden yükseliyor?

Faizlerdeki düşüşle beraber konut fiyatlarında yükseliş alışıldık bir durum olurken, bunun matematiği nedir? Getiri ve kredi hesaplamalarında faizlerdeki gerileme ile konut fiyat artışı nasıl açıklanabilir?

Gayrimenkul İktisatçısı Ahmet Büyükduman’ın paylaştığı verilere göre, faiz oranlarının düşmesi konut fiyatlarının artmasına neden oluyor. Peki, bu ilişki nasıl işliyor?

Yatırımcı gözüyle konut değeri

Büyükduman, sosyal medya paylaşımında, varlık fiyatları ile faiz oranlarının ters yönde işlemesini şu şekilde açıklıyor:

“Bir teze göre varlık fiyatlarıyla faiz oranları ters yönde hareket eder.

Yani faiz oranları yükselince varlık fiyatları azalırken, faiz oranı artınca varlık fiyatları azalır.

Konut varlığı açısından bakıldığında; faiz oranları artınca konut fiyatlarının azalması, faiz oranları azaldığında ise konut fiyatlarının artması beklenir.  Peki neden?

Basitleştirilmiş bir modelle açıklamaya çalışalım.

Paranın zaman değeri açısından baktığımızda bir konutun değerini; o konutun gelecek dönemlerde üreteceği nakit akımlarının bugün değeri olarak tanımlayabiliriz.

Bir konut alıp aylık 10.000 TL’den kiraya verdiğinizi düşünün. Kiralar 12 ay boyunca sabit kalacaktır. Bu 12 aylık nakit akımının bugünkü değeri faiz oranına göre değişkenlik gösterecektir.

Aşağıdaki tabloda görüldüğü gibi yıllık yüzde 50 faiz oranından indirgenen kiraların net dönem başı değeri 96.823 TL olurken, yüzde 10 faiz oranında bu tutar 114.693 TL olmaktadır.

Dönem başında brüt yüzde 5 getiri beklentisi olan (20 yıl çarpan) yatırımcı için konutun değeri, aşağıdaki grafikte görüldüğü gibi, faiz oranı düştükçe artış gösterecektir.

yüzde 50 faiz oranında 1.936.460 TL olan hipotetik fiyat, faiz oranı yüzde 10 düştüğünde 2.293.860 TL’ye yükselecektir. Basitçe mevzu budur!

Model; gerçek dünyadaki bir olayın soyutlanarak basitleştirilmesidir. Soyutlama; bir olayın temel bir özelliğini ele alıp, diğer özellikleri dışarıda bırakmaktır.”

“Faizde düşüş alım gücünü artırır”

Büyükduman, kredi faiz oranlarının konut fiyatlarına etkisini de şu şekilde açıklıyor:

“Aylık 100.000 TL gelirinin yüzde 30’u kadar kredi taksiti ödeyebilecek bir aile varsayalım.

Bu durumda ödenebilecek kredi taksiti 30.000 TL olacaktır. Çünkü Finansal kurumlar ödenecek taksit tutarının aile gelirinin yüzde 30’unu aşmamasına dikkat ederler. Bu ailenin hazırda 1 milyon TL’si olsun.

Bu aile 30.000 TL taksit ödeyerek, 120 ay vadede, aylık yüzde 2,90 oranından 1 milyon TL kredi kullanabilir. Bu durumda bu aile konut pazarında 2 milyon TL’lik bir teklifte bulunabilir.

Aşağıdaki tablodan da görülebileceği gibi kredi faiz oranı düştükçe, aylık 30.000 TL taksite mukabil kullanılabilecek kredi tutarı, dolayısıyla piyasaya sunulabilecek teklif sınırı yükselir.

Örneğin; faiz oranı aylık yüzde 2’ye düştüğünde, önümüzdeki on yıllık süre içinde aylık ödenecek taksit tutarı 30.000 TL’de sabit kalmasına rağmen, bu aile aynı konuta 2 milyon 360 bin TL teklif verebilir.

Bu; ailenin finansal yükün aynı kaldığı halde ilgili konuta yüzde 18 daha yüksek teklif vermesini sağlar.

Kredi faizi aylık yüzde 1’e düştüğünde ise yüzde 55 daha yüksek bir teklif verebilir. Kredi faizinin yüzde 1’e düşmesi bu ailenin finansal yükünü değiştirmeden satın alma gücünü artırmaktadır.

Kredi çerçevesinden baktığımızda da kredi faiz oranlarının azalması, aynı taksit tutarıyla kullanılabilecek kredi tutarını artıracağından, konut fiyatlarını artırır.”