Gayrimenkul ve diğer varlıkların yeniden değerlemesine ilişkin bir öneri

TBMM'ye geçen hafta sevk edilen ve kamuoyunda matrah artırımı ve vergi affı içeriği ile öne çıkan kanun teklifindeki düzenlemelerden biri de daha önce 2018 yılında uygulanmış olan aktife kayıtlı gayrimenkullerin yeniden değerlenerek maliyet bedellerinin yükseltilmesine olanak sağlayan hüküm. Bu defa kapsama amortismana tabi diğer sabit kıymetler de eklenmiş.

Teklifin bu şekli ile yasalaşması halinde 31.12.2021 tarihine kadar yapılabilecek bu yeniden değerleme işlemi karşılığında oluşan değer artışının %2 oranında vergilendirilmesi ile gayrimenkul ve diğer amortismana tabi iktisadi kıymetlerin maliyet bedelleri artırılabilecek.

Düzenleme yukarıda da söylediğim gibi daha önce 2018 yılında Vergi Usul Kanunu’na eklenen geçici 31. maddenin bu kez gayrimenkuller yanında amortismana tabi diğer iktisadi kıymetleri de kapsayacak ve değer artışından doğan vergilemeyi öncekinden farklı olarak %2 oranında (önceki uygulamada %5 idi ) vergileyecek bir yapıda oluşturulmuş. Öncekinden önemli bir başka farkı da söz konusu %2’lik verginin üç eşit taksitte ödenecek olası (önceki uygulamada tek seferde ödenmişti). Teklifle ilgili detayları konu ile ilgili olarak hazırladığımız bültende görebilirsiniz (https://www.pwc.com.tr/tr/sektorler/gayrimenkul/bultenler/kanun-teklifinde-yeniden-degerleme.html)

Bu yazıda, halihazırda komisyonda görüşmeleri süren ve oldukça hızlı bir şekilde yasalaşması beklenen bu teklifle ilgili olarak önemli olduğunu düşündüğüm iki hususa ilişkin görüşlerimi ve önerilerimi paylaşmaya çalışacağım.

1) Maliyet bedeli artışında kullanılacak yöntem

Mevcut VUK geçici 31. madde ve yasa teklifi ile bu maddeye eklenmesi önerilen hüküm gayrimenkul ve amortismana tabi diğer iktisadi kıymetlerde maliyet bedelinin Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) kullanılarak yeniden değerlenmesini öngörüyor.

Yasa mantığına baktığımızda değeri yeniden belirlenecek olan maliyet bedelinin Yİ ÜFE ile değerlemeye tabi tutulması vergi ile ilgili olarak hazırlanmış mali tabloda tarihi maliyetle duran gayrimenkuller ve amortismana tabi diğer iktisadi kıymetlerin söz konusu maliyetlerinde enflasyon sebebiyle meydana gelen aşınmanın kısmen de olsa giderilmesini sağlaması açısından tabii ki olumlu ve mantıklı. Yani eğer bu düzenleme ile yapılmak istenen maliyet bedelinin (ya da yasada VUK md: 262’de yer alan tanımı ile “iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut değerinin artırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri bilumum giderlerin toplamı”) enflasyondan kaynaklanan değer kaybının giderilmesi ise Yİ ÜFE mantıklı bir çözüm olacaktır.

Bunun yanında amaç, hem mali tablonun kısmen de olsa düzeltilmesi ve hem de bu şekilde oluşacak değer artışından da kamuya makul bir gelirin aktarılması ise bu durumda daha önce iktisap edilmiş gayrimenkul (ve amortismana tabi diğer iktisadi kıymetleri) bugün alınmış olsalardı yasal kayda girecek değere, başka bir ifade ile bugün satın alınsalar yasal defterlere kaydedilecek satın alma (maliyet) bedeline getirmek için eski maliyeti Yİ ÜFE ile değerlemek yeterli olmayacaktır. Böyle bir amacı gerçekleştirecek en iyi yöntem gayrimenkullerin (ve amortismana tabi diğer iktisadi kıymetlerin) mali tabloda yer alan mevcut değerinin piyasa değerine çıkarılması ile sağlanabilir. Bu durumda da hem mali tablonun bu iki çok önemli kalemi gerçek değerlerine ulaşır, hem yaratılan fon özsermaye kalemi altında yer alarak şirket öz sermayesini yükseltir ve hem de söz konusu kıymetlerin ileride elden çıkarılmasında ödenecek vergi belli bir iskonto ile ( oluşan değer artışı karşılığında ödenmesi teklif edilen %2’lik makul bir vergi ile ) bugünden devletin kasasına girmiş olur. 

Eğer bu ikinci amaç peşinden gidilecekse bu durumda da söz konusu piyasa değerine getirme işlemi SPK tarafından yetkilendirilmiş bağımsız değerleme uzmanlarının hazırlayacakları ekspertiz raporları üzerine yapılabilir. Bu ekspertiz raporu şartı herkese zorunlu bir yöntem olarak dayatılmayabilir. Bir seçenek olarak sunulabilir. Hatta muvazaalı işlemleri önlemek için bu seçeneği tercih edenlerin söz konusu gayrimenkulleri (ve amortismana tabi diğer iktisadi kıymetleri ) belli bir süre (3 ya da 5 yıl) satmama şartı da getirilebilir.

İnanıyorum ki bu seçeneğin sunulması pek çok mükellef tarafından olumlu karşılanacaktır.

2) Kapsamın tam mükellef gerçek kişileri kapsayacak şekilde genişletilmesi

Vergi Usul Kanunu’nun teklifle tekrar kullanıma sokulacak geçici 31. maddesinin kapsamı bilanço usulüne göre defter tutan tam mükellef gelir vergisi ve kurumlar vergisi mükellefleri ile sınırlı. Dolayısı ile tüm dar mükellefler ile tam mükellef olmasına rağmen bilanço usulüne göre defter tutmayan gelir vergisi mükellefi gerçek kişiler bu kapsam dışında. Yani bilanço düzenlemeyen tam mükellef gerçek kişilerin mevcut gayrimenkullerini ve amortismana tabi diğer iktisadi kıymetlerini yeniden değerleme imkanı bulunmuyor.

Bu çerçevede bakınca işletme esasına göre defter tutan ticaret erbabı ile zırai kazanç sahipleri ile serbest meslek erbabının bu uygulamadan yararlanma hakkı yok. Öte yandan gayrimenkulden değer artışı elde eden ve bunun üzerinden vergi ödemesi gereken mükellef kesimi ise zaten defter tutmadığı için kapsamda değil.

Daha iyi anlamak için konuyu şöyle izah etmekte yarar var: Bir gerçek kişinin nakdi ya da gayrinakdi bir bedel ödeyerek edindiği bir gayrimenkulü, edinme tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarması durumunda satış bedeli ile alış maliyeti arasındaki ( yasada yer alan diğer gider unsurları ile alış ve satış tarihleri arasında enflasyonun %10’dan fazla artış göstermesi halinde enflasyon arındırması sonrası kala ) fark üzerinden gelir vergisi (Değer Artış Kazancı) ödeme zorunluluğu bulunuyor. Eğer bu aynı gerçek kişi aynı yıl içinde birden fazla ya da birbirini izleyen yıllarda birer gayrimenkul satarsa doğrudan tacir sayılıyor ve yukarıda belirttiğim enflasyon arındırmasını da yapamadan vergilendiriliyor.

Bu çerçevede yukarıda tanımladığımız gerçek kişi ile öteden beri bu işi tacir olarak gerçekleştiren ve mesela Meclis’teki teklifin yasalaşması ile %2 vergi ödeyerek gayrimenkulünün maliyet bedelini güncelleyen gerçek kişi arasında çok önemli bir eşitsizlik doğuyor. Aynı nitelikte bir gayrimenkulü aynı tarihte ve bedelle satın alan iki kişi arasında ortaya çıkan bu vergi farkının yarattığı adaletsizliği giderebilmek için dileyen tacir dışı gayrimenkul sahiplerinin de mevcut gayrimenkulleri için bu maliyet bedeli artırım hakkından yararlandırılması hakkaniyete uygun olacaktır.

Yeni yasa teklifi ile VUK’un 31. maddesine eklenmesi önerilen fıkrada yukarıda belirttiğim iki hususta yapılacak değişikliklerin hem vergi adaletinin benzer durumdaki mükellefler arasında sağlanmasına olanak verecek ve hem de amaçlanan mali tablo güncellemesi sağlanırken devlet kasasına da verginin daha erken girmesine imkan sağlayacaktır.

Teklifin yasalaşması sonrasında uygulamaya ilişkin hususları daha detaylı bir makalede tartışmak üzere.