Dünyada gayrimenkule dayalı finansmanda yükselen faizler nedeniyle bir kriz yaşanıyor. Geçen yıl ABD’de başlayan bankacılık krizi New York Community Bankcorp ( NYCB) bank ile tekrar kıvılcım aldı ve bankanın hisseleri 1 mart 2024 tarihinde % 26 düşerken yılbaşından bu yana düşüş % 65 oldu. Dada önce Silicon Valley Bank, Signature ve First Repuplic Bank geçen yıl ticari gayrimenkul finansmanı nedeniyle zora giren bankalar olmuştu. ABD’de gayrimenkul finansmanı banka kredileri içinde önemli yer tutuyor. 21 Şubat 2024 tarihi itibariyle 12,3 trilyon USD olan kredilerin % 45.5’i ticari ve bireysel konut kredilerine ait. Dağılımı 3 trilyon USD ticari 2.6 trilyon bireysel konut. Rakamlar bu kadar yüksek olunca yükselen faizler hem borçlu hem de kreditörler için sorun teşkil ediyor ve devam edecek.
Gayrimenkul krizi Çin’de ise hala devam ediyor. Sorun yaşayan şirketlerden Ever Grande ve Country Garden için şirketlerin borçlarının tasfiyesi için hukuki aksiyonlar başlatıldı. Her iki şirket de aşırı borçlu. Ever Grande’nin 300 milyar USD, Country Garden’ın ise 200 milyar USD borcu var ve aşırı leverage şirketler. Borçları ülkemizin dış borçlarından daha fazla. Finansmanı yapan bankalar da sorun yaşayacak. Bu iki firma ile kalmadı benzer iş yapan gayrimenkul geliştiricisi Shiama Grup için de Deutsche Bank hukuki eylem başlattı ve firmanın toplam borcu 83 milyar USD. Görüldüğü gibi şirketler çok borçlu. Aslında bu yapı Çin’in önemli bir sorunu. Çin’in kamu, şirketler ve birey toplam borcunun gayri safi milli hasılaya oranı % 300’i buldu ve ABD’yi geçti. Benzer sorun, İsveç’te de yaşanıyor. En büyük gayrimenkul geliştiricisi SBB 6,9 milyar USD ( 71 milyar SEK) borcu var ve yeniden yapılanıyor.Almanya ve Avusturya’da 39 proje ile faaliyet gösteren Signa Holding de 4.5 milyar EUR borcunu bankalar ile yeniden yapılandırıyor.
Türkiye’ye analiz ettiğimde 12 trilyon TL olan toplam kredi içinde ticari ve bireysel konut kredilerinin ağırlığı çok düşük. Ticari+Bireysel gayrimenkul kredilerinin toplamı 1,217 milyar TL olup ağırlığı % 10’dur. Ticari krediler 780, bireysel konut kredileri 437 milyar TL. Bu nedenle hem bankalar hem de ticari ve bireysel borçlular sorun yaşamıyor. Zaten konut kredilerinde NPL % 0.1 ve çok düşük 436 milyon TL. Toplam NPL ise % 1.6. Sonuç olarak gayrimenkul finansmanı faiz oranlarına çok duyarlı. Faizler düşük iken gayrimenkul finansmanı kolay olduğu için cazip, faizler yükseldiğinde ise hem borçlu hem de kreditörler için oldukça stresli ve zor bir iş. Bir de pandemi ve sonrasında iş yapma tarzında teknolojinin getirdiği yenilikler ticari gayrimenkulleri ofis, alış veriş merkezi gibi ticari varlıklara olan talebi de azalttı. Ticari ve bireysel gayrimenkul kredilerinin toplam krediler içinde payının düşük olması bu dönem için bir avantajımız.