AV. EGE DEMİRALP
UZMAN ARABULUCU
Türk Ticaret Kanunu, sermaye şirketlerinin kuruluş ve sermaye artırımlarında taşınmazların ayni sermaye olarak konulmasına imkân tanımaktadır. Bu hüküm, özellikle çeşitli hukuki ihtilaflar nedeniyle değer kaybına uğrayan taşınmazların ekonomik hayata kazandırılması bakımından büyük önem taşımakta, yatırımcılar için alternatif bir yatırım aracı niteliği de taşımaktadır.
TTK m.127 ve m.342 uyarınca; üzerinde sınırlı ayni hak, haciz veya ihtiyati tedbir bulunmayan tüm taşınmazlar anonim şirketlere sermaye olarak konulabilir. Bu süreçte, mahkeme tarafından atanan bilirkişilerce değerleme yapılmakta ve bu değerleme mahkeme onayına sunulmaktadır. Önemli bir ayrıntı olarak, Şirketin kuruluşu veya sermaye artırımı tescil edildiğinde, ticaret sicili müdürlüğü tapu müdürlüğüne resen bildirim yapar. Taşınmaz, doğrudan şirket adına tapuya tescil edilir. Bu prosedürde tapu harcı veya noter masrafı doğmaz. Yalnızca şirket kuruluş veya sermaye artırımı masrafları vardır. Sonuç olarak, taşınmaz tek seferde ve resen şirket adına geçer; bundan sonra yapılacak hisse devirleri tapuda herhangi bir işlem gerektirmez. Taşınmazların ayni sermaye olarak şirkete konulmasında resmi şekle uyulması zorunlu değildir. Esas sözleşmeye konulacak hükümler yeterlidir ve ayrıca tapu harcı ya da noter masrafı doğmamaktadır.
Pratik yararlar
Türkiye’de özellikle miras hukukundan ve müşterek mülkiyetten kaynaklanan ihtilaflar nedeniyle pek çok taşınmazın değeri düşmekte ve kullanımı engellenmektedir. Ayni sermaye yöntemi ile bu tür taşınmazların bir şirket çatısı altında toplanması, yönetimin profesyonelleşmesini ve ortaklar arası uyuşmazlıkların etkisinin en aza indirilmesini sağlamaktadır. Bugün Türkiye’de miras paylaşımı, kardeşler arasındaki anlaşmazlıklar ya da hissedarlar arası çekişmeler nedeniyle birçok taşınmaz ya satılamıyor ya da değerinin çok altında el değiştiriyor. Çünkü taşınmazı tek tek satmak yerine, yatırımcı yalnızca hisse devri yapabiliyor. Hisse devri için noter ya da tapu masrafı yok. Dahası, taşınmaz satışında %4 tapu harcı ödemek gerekirken, hisse devrinde böyle bir yükümlülük bulunmuyor. Bu durum özellikle yüksek bedelli taşınmazlarda milyonlarca liralık maliyet avantajı sağlayabiliyor.
Vergisel avantajlar
Taşınmazların doğrudan satışı halinde satış bedeli üzerinden %4 oranında tapu harcı ödenmesi gerekirken, ayni sermaye yöntemiyle şirkete konulan taşınmazların devri hisseler aracılığıyla yapılabilmekte ve herhangi bir harç doğmamaktadır. Ayrıca Gelir Vergisi Kanunu bakımından, taşınmazların satışında değer artış kazancı vergisinden kaçınmak için 5 yıl beklenmesi gerekirken, şirket hisselerinin devrinde yalnızca 2 yıl bekleme süresi yeterlidir. Kurumlar Vergisi Kanunu açısından ise, 2023 yılında yapılan değişiklikle taşınmaz satış kazancının %50’sine tanınan istisna kaldırılmıştır. Buna karşın, iki yıl elde tutulmuş şirket hisselerinin satış kazancının %75’i halen kurumlar vergisinden istisnadır. Dolayısıyla, yatırımcılar açısından taşınmaz yerine hisse devri çok daha avantajlı bir vergi planlaması imkânı sunmaktadır.
Ayni sermaye yöntemi, bir yandan taşınmazların şirket çatısı altında korunmasını ve yönetilmesini sağlarken, diğer yandan yatırımcıya önemli bir mali ve vergisel esneklik kazandırıyor. Hisselerin kolay devredilebilir olması, tapu harcı ve noter masrafı olmaması, kısa vadede iki yıllık bekleme süresinden sonra vergisiz kazanç imkânı yaratması bu yöntemi cazip hale getiriyor.
Kısacası, taşınmazın şirket adına tescili ve hisse devrinin getirdiği kolaylıklar dikkate alındığında, ayni sermaye yöntemi yalnızca bir kuruluş tekniği değil, aynı zamanda taşınmazın yatırım aracına dönüşmesini sağlayan yenilikçi bir model olarak öne çıkıyor.