Konut sektöründe stagflasyon
Hem okuyucusu hem de yazarı olmaktan büyük gurur duyduğum Dünya gazetesi çalışanları artık yenilenmiş olarak yoluna devam ediyor. Nasıl Bir Ekonomi değerli yöneticileri ve tüm çalışanları ile çok daha güçlü bir şekilde var olacaktır. Kendi adıma da yazılarımla elimden gelen desteği vereceğim.
Hepimizin çok iyi bildiği gibi ekonominin genelinde durgunlukla enflasyonun beraberce yaşandığı duruma stagflasyon denir. Bu aralar, örneğin Euro bölgesi bu tanıma çok uyan bir noktada. Geçen yılı yüzde 5’in üzerinde büyüme ile tamamlayan Euro Bölgesi’nin 2022 yılı 3. Çeyrek büyüme oranı yüzde 0,2 oldu. Geçen yıl yüzde 1’lerde olan enflasyon yüzde 10,7 seviyesine geldi.
Stagflasyon aslında makro çerçevede tanımlanan bir kavramdır fakat sektörel bazda da karşılaşılabilecek bir durumdur. Ülkemizde konut sektörü içinde bulunduğumuz süreçte bu tanıma oldukça uygun görünüyor. Son aylarda konut satışlarında düşüş izliyoruz. TÜİK’in yayınladığı Ekim ayı Konut Satış İstatistikleri’ne göre Ocak- Ekim 2022 döneminde konut satışları yüzde 6,7 artmasına rağmen, Ekim ayında konut satışları yüzde 25,3 düşmüş durumda. Düşüş özellikle ipotekli satışlarda izleniyor, yıllık düşüş yüzde 52,7 seviyesini bulmuş durumda. Ülkemizde konut talebinde kredi kullanımının ve faizinin etkisini bir kere daha gösteriyor.
Konut talebindeki bu azalmanın konut arzına da yansımaya başladığını izliyoruz. Bu yılın 3. Çeyreğinde bina yapı ruhsatlarının bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 8 düştüğünü görüyoruz. Daire sayılarında yüzde 3,8, yüzölçümünde ise yüzde 4,7 gerileme bulunuyor.
Konut talep ve arzında düşüş sinyallerine rağmen TCMB’nin yayınladığı Konut Fiyat Endeksi’nin Eylül ayında yüzde 4,9 arttığı, yıllık artış oranının ise yüzde 189’a ulaştığı görülüyor. Artış Antalya’da yüzde 235’lere, İstanbul’da yüzde 212 seviyelerine gelmiş durumda. İnşaat maliyet endeksi de Eylül ayında yüzde 1,6 artarken, yıllık yüzde 120 artışa ulaşmış durumda. Bu artışların son aylarda emtia fiyatlarında yaşanan düşüşe rağmen bu seviyelerde olduğunu da vurgulamak gerekiyor.
Konut fiyat artışlarının inşaat maliyet endeksinin çok üzerinde olması konuta yönelik ciddi bir talep baskısına da işaret ediyor. Bu talebin önemli bir nedeni, Eylül 2021 döneminde başlayan faiz indirimleri ile başlayan ve hızla yükselen enflasyon sonucu reel faizlerin anormal negatif değerler almasıdır. Konut ve hisse senedi piyasasının alternatifsiz kalmaya başlaması Eylül 2021 döneminde yüzde 30’larda olan konut fiyat artış oranını yüzde 200’lere taşımış durumda. Nüfusu artan, genç nüfusu yüksek olan ve göç alan bir ülke olarak fiziksel konut talebi zaten artan bir ülkeyiz. Buna negatif reel faiz eklenince ortaya çıkan talep böylesine yüksek bir fiyat artışı yaratmış durumda. Gelinen fiyat seviyesinde konuta erişim zorlaşınca ve / veya mevcut fiyatlardan konut almak çok sorgulanmaya başlanınca talep düşüşü başladı.
Mevcut yapıda konut satışlarında yaşanan talep düşüşü ihtiyacın azaldığı anlamına gelmiyor. Sosyal konut projesine yönelik milyonları bulan talep bu gerçeği gösteriyor. Son bir yılda döviz kurlarının yüzde 65-70 civarında artmış olması, konutları döviz bazında da güçlü bir şekilde değerlendirmiş durumda.
Önümüzdeki süreçte talepte ortaya çıkan bu yavaşlama konut fiyatlarına baskı yapacaktır. Negatif reel faiz ortamı sürdüğü müddetçe bu baskı sınırlı olur. Merkezi yerlerde daha da sınırlı olur. Enflasyon ile gerçek bir mücadele başlar ve para politikası gerektiği kadar sıkılaşırsa aşağı yönlü fiyat baskısı olacaktır. Bununla birlikte, maliyetlerin ve kümülatif olarak enflasyonun arttığı bir ortamda TL bazında fiyat düşüşünden ziyade kısa ve orta vadede döviz bazında fiyat düşüşünü daha olası bir senaryo olarak görüyoruz.