Devlet ‘sosyal konut’ üretmeden nefes almak zor

İnşaat, gayrimenkul, konut, kira gibi konuları nefretsiz, kavgasız konuşup çözüm bulmak zorundayız. Aksi takdirde konut ve kira krizi daha da büyüyecek. Son beş yılda yaşananlar orta ve dar gelirli vatandaşların konuta erişimini neredeyse imkansız hale getirdi. Kira gideri ise bu kesimin aylık gelirinin yarısını aştı, neredeyse üçte ikisini götürüyor. Sadece barınma bedeli yüzünden ‘orta direk’ çökmek üzere. Dünyada orta ve dar gelirlinin barınma sorununu çözmek için diğer devletler ne yapmış? Türkiye ne yapmalı? Bu sorunun yanıtını bulmalıyız. Çünkü kendiliğinden orta ve dar gelirliler için uygun fiyatlı konut arzının artması mümkün değil. Konut talebi orta ve dar gelirlide yüksek, buna karşılık piyasa koşullarında üretilebilen konutlar yüksek arsa, malzeme ve işgücü maliyetleri nedeniyle ancak en yüksek gelir grubunun alabileceği fiyatlarla satılabiliyor. Konut kredileri yok denecek kadar az, faizler de uzun süre çok yüksek kalacak gibi görünüyor. Öyleyse sosyal devletin çok daha fazla sosyal konut üretmeye başlaması gerekiyor. Sosyal konut, ‘dar gelirli ailelerin barınma ihtiyaçlarını karşılayabilecek belirli bir standarda sahip ucuz halk konutları’ diye tanımlanıyor. Türkiye’de sosyal konutu Toplu Konut İdaresi (TOKİ) üretiyor.

TOKİ, sosyal konut üretmekte başarısız mı oldu?

Tabii ki hayır. TOKİ, 1984-2002 arasında 18 yılda sadece 43 bin 145 sosyal konut üretebilmişti, 2003-2023 arasında ise 1 milyon 180 bin sosyal konut üretti. Bu konutların yüzde 90’ı dar gelirli vatandaşlar için sosyal konuttu. TOKİ yıllık ortalama 59 bin adet sosyal konut üretmiş görünüyor. Bu rakam yüksek ve TOKİ kurumsal olarak gayet başarılı. Ancak, orta ve dar gelirli vatandaşın konut talebi bu rakamların çok üzerinde. Öyle ki İstanbul, Ankara, İzmir gibi illerde TOKİ bir proje ürettiğinde, kura çekilişlerine genellikle projedeki konut sayısının 10 ila 20 misli talep geldi. Uzun süredir büyük şehirlerde ya da yakınlarında TOKİ projesi üretilemedi. Bu açıdan bakılırsa TOKİ’nin yıllık sosyal konut üretimini acilen 200 bin adede çıkarması ve en az beş yıl bu rakamları tutturması gerekiyor. Türkiye’de herhangi bir konutun maliyetinin ortalama yüzde 50’si arsa olduğu için devletin en büyük ‘mülk sahibi’ olarak arsa üretmesi sosyal konutun yolunu büyük ölçüde açabilir.

Aynı sorunu yaşayanlar nasıl çözmüş?

İngiltere, ikinci dünya savaşından sonra yerel konseyler eliyle sosyal konut üretmeye başladı. 1960’larda ülkedeki toplam konut stokunun dörtte birini sosyal konutlar oluşturuyordu. Konutlar kamuya aitti ve dar gelirli vatandaşlar düşük kira bedelleriyle oturuyordu. 1980’den sonra sosyal konutlardaki kiracı vatandaşlara bu konutları satın alma hakkı tanındı. 1 milyona yakın ev kiracı vatandaşlar tarafından alındı. Buna rağmen 2022’de İngiltere’deki sosyal konut sayısı 4 milyonun üzerindeydi. 1977 tarihli ‘konut yasası’ gereği halen tüm belediyeler konuta erişemeyen vatandaşlara belirli kriterlere göre konut sağlamak zorunda.

Hollanda sosyal konutta AB ülkeleri içinde en büyük stok sahibi ülke konumunda. Bu konudaki ilk yasal düzenlemeler 1901’de yapılmış. Hollanda’da sosyal konutlar, ülkedeki toplam konut stokunun yüzde 32’sini, kiralık konut stokunun yüzde 75’ini oluşturuyor. Hollanda sosyal konut işinde o kadar ileri gitmiş ki AB, 2010’da bu ülkede sosyal konutlardan yararlanacakların kapsamının daraltılması yönünde karar almış.

Almanya’da, 19’uncu yüzyılın başlarından itibaren yapı tasarrufu sandıkları üzerine kurulu sosyal konut sistemi başlamış. Bu kurumlar konut için tasarruf yapmak isteyenlerin birikimlerini işleterek elde edilen kazanç karşılığı konut yapımı veya satın alınması için kredi sağlıyor. Bu krediler, sadece konut alımı, yenilenmesi, yapımı, kentsel dönüşüm için kullanılabiliyor. Yapı tasarruf kredileri, piyasalardaki dalgalanmalardan etkilenmeyen kapalı bir sistem olarak kurgulanmış. Almanya’da devlet tarafından fonlanan sosyal konut üreticileri arasında belediyeler, konut üreten şirketler, kooperatifler, özel mülk sahipleri, ticari geliştiriciler ve yatırımcılar da bulunuyor. Özel sektör tarafından yönetilen sosyal konut piyasasında devlet, hibe ya da vergi indirimleriyle sosyal konut uygulamalarına katkı sunuyor. Devlet, çoğu kiralama şeklinde ihtiyaç sahiplerine sunulan sosyal konutlarda, kiralar için tavan fiyat belirliyor. Fransa, devletin konut sektöründe aktör olarak rol almaya başlaması İkinci Dünya Savaşı’ndaki ağır yıkımdan sonra oldu. Yoksul kesimlere yönelik sosyal konut politikaları geliştirildi ve konut sorunu ortadan kaldırılmaya çalışıldı. 1990’dan sonra yerel yönetimlere sosyal konutların denetimi yetkisi verildi. Sosyal konutların yönetimi kamu ve kar amacı gütmeyen sosyal kuruluşlar tarafından üstlenildi.

Brezilya bir kampanyada 2 milyon sosyal konut üretti

Bize çok benzeyen bazı yönleriyle Brezilya’da büyük bir konut açığı var. Merkezi yönetim bizzat piyasanın içinde yer alarak sosyal konut politikaları üretiyor. Nüfusu 220 milyonu bulan ülkede, kentleşme oranı çok yüksek. Plansız ve çarpık kentleşme had safhada. Gelir dağılımı çok adaletsizlik. Brezilya’da sosyal konut için merkezi yönetim tarafından uygulanan ilk büyük proje 2009’da başladı. Projenin adı ‘Benim Evim, Benim Hayatım’ idi. Yaklaşık iki milyon sosyal konutun düşük faizli krediyle yapımı hedeflendi. Hedefe büyük ölçüde ulaşıldı. Ancak ülkede kentlere göç hızla devam ediyor ve çok daha fazla sosyal konut üretilmesi gerekiyor.

Türkiye, daha fazla sosyal konut üretmek için ne yapmalı?

X TOKİ, yılda ortalama 59 bin adet olan sosyal konut üretimini 5 yıl boyunca yılda 200 bine çıkarmalı.

X Kamu Özel Sektör İşbirliği (KÖİ) modeli, sosyal konut üretimi için de uyarlanmalı.

X Belediyelerin mülkiyetinde kalacak şekilde sosyal konut üretimine olanak sağlayan hukuki düzenleme yapılmalı.

X Sosyal konutlarda önce ‘dar gelirli vatandaşlar için düşük bedelle kiralama’ hedeflenmeli.

X Özel sektörün A ve B grubuna yönelik konut projelerine, kamu kurumları sosyal konut üretimi şartıyla ‘arsa sağlayıcı’ olarak katılabilmeli.

X Konut kredileri için farklı finansman kurumları, modelleri geliştirilmeli, piyasalardaki dalgalanmalardan etkilenmeyecek şekilde kaynak oluşturulmalı.

X Kentsel dönüşüm projeleri de ‘sosyal konut üretimi’ için fırsat sunabilir. Bu konuda detaylı bir çalışma yapılmalı.