Önce kavramda anlaşalım; konut satışı değil alışı düşüyor

Konut piyasasında işler pek iyi gitmiyor. Konut satmak isteyenler azaldığı için değil, almak isteyenler azaldığı için el değiştiren konut sayısı geriliyor. Kavramda anlaşalım dediğim bu. Çünkü konut piyasasında işlem sayısını satıcılar değil, ağırlıkla alıcılar belirliyor.

TÜİK verilerine göre şubat ayındaki konut alışı 80 bin adette kaldı ve geçen yılın aynı ayına göre yüzde 18.8 geriledi. İlk iki aydaki alım da geçen yılın yüzde 4.4 altında. 

Konut alımlarında önemli olan ilk el konutlar. Şubatta ilk el konut alımı geçen yıla göre yüzde 18.8, ikinci el konutlardaki alım ise yüzde 17.7 geriledi.

İkinci elde ne kadar konutun el değiştirdiği pek de önemli değil. İnşaat sektörünü sürükleyen ilk el, yani sıfır konutlarda kaç adet satış ya da alış olduğu. İlk el konut için satış kavramını kullanmak pek yanlış olmaz. 

Çünkü yeni konut yapılmamışsa, arz düşükse satış da buna göre az olacaktır. Dolayısıyla ilk el için satış kavramı da yanlış sayılmaz.

İpoteklide de düşüş

İpotek tesisi yoluyla gerçekleşen alımlarda şubat ayında yüzde 12.7, ilk iki ayda yüzde 11.8 gerileme gözlendi.

Şubattaki 80 binlik alımın yaklaşık 17 bini ipotekli, 63 bini diğer alımlardan oluştu.

Öte yandan şubat ayındaki 17 bin ipotekli alımın 5 bin kadarı ilk el konut. 

Yabancı alımı da geriledi

Özellikle depremin yabancıların gözünü korkuttuğu ve Türkiye'den konut alımlarını azalttığı zaten biliniyordu, buna dönük gözlemler vardı. TÜİK'in verileriyle bu durum daha somut olarak ortaya çıktı.

Yabancılar şubat ayında geçen yıla göre yüzde 27 daha az konut aldı. Yabancıların şubat ayındaki konut alımı 3 bin 350 adette kaldı. Bu, yaklaşık iki yıllık dönemin en düşük alımı olarak kayıtlara geçti.

On yılın en düşüklerinden...

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tüm Türkiye'yi kapsayan konut alımı verilerini 2013'ten beri derliyor. Dolayısıyla elimizde on yıl artı iki aylık veriler var. Bir başka ifadeyle 122 ayın verilerine sahibiz.

İşte şubat ayında 80 binde kalan alım, bu 122 ayın en düşük işlem gerçekleşen dokuzuncu ayı. Daha önceki sekiz ayın biri 2013, diğerleri ise pandemi ve ekonomik krizin etkisinin yaşandığı 2019, 2020 ve 2021 yıllarında...

Bir kavram kargaşası; satış mı, alış mı?

Biz hemen her konuda "satışlar arttı ya da azaldı" diyoruz. Ama yapılan işlemi, alışverişi her zaman satış cephesinden görmek doğru olmuyor. Çünkü çoğu kez aslında alışverişin sayısını ve eğilimini satıcılar değil, alıcılar belirliyor. Yani özünde "satışlar arttı ya da azaldı" yerine "alışlar arttı ya da azaldı" demek daha doğru. 

Alış ya da satış tanımını arz-talep yönüyle ele almak gerekiyor.

Bu konuda en tipi iki örnek konut ve otomobil.

Önce otomobilden gidelim. Otomotiv piyasasında özellikle son aylarda, hatta yıllarda alıcı tarafı çok güçlü ama ortada otomobil yok ve bu yüzden satış düşük gerçekleşiyor. Dolayısıyla otomobil piyasası için "Satışlar azaldı" demek doğru. Kimi zaman otomobil bayileri sıfır araç satmak istemiyor ve bir takım dolambaçlı yollara başvuruluyor, bunu da biliyoruz. Yani özünde alıcı var; ama satıcının ya elinde otomobil olmadığı için ya zam geleceği bilindiğinden daha sonra satış yapılmak istendiği için arz kısılmış oluyor. 

Oysa konutta durum çok farklı. İşlem hacmini belirleyen özünde satıcı değil, alıcı. Örneğin şubat ayında konutunu satmak isteyenler mi azaldı da "Satış azaldı" diyelim. Tam tersine, almak isteyenler azaldığı için bir gerileme oldu.

Konut talebinin niye azaldığının bir dizi nedeni var...

Şubat ayı için deprem kesin etkili oldu. Bir kere deprem yüzünden fırlayıp giden fiyatlar alıcının gücünü aştı, bunun örneklerini çok gördük.

Talebin düşmesinde ve bağlı olarak alımın azalmasında seçim belirsizliği etkili olmuş olabilir.

Fiyatların çok şiştiği ve seçimden sonra gerileyeceği beklentisi etkili olmuş olabilir. 

Yani sonuçta asıl olarak talep düştüğü için bu durum yaşandı. 

Dolayısıyla şubatta konut satışı azalmadı, alışı azaldı.