AVM yatırımları, perakendedeki üçlünün sorunları, önlemler ve yakın gelecekte olmasını beklediklerim

AVM yatırımlarının güncel durumunu Dünya Gazetesi On-Line’da Sn. Yener Karadeniz son derece net bir özeti AYD Başkanı Prof. Dr. Hüseyin Altaş ile konuşarak hazırlamış. Detayları bulabileceğiniz bir yazı, okumanızı öneririm.

AVM yatırımları, bir dönemin neredeyse en verimli sanılan, öyle de olan ya da öyle gösterilen yatırımları arasındaydı. Önemliydi ve öncelikli olarak tercih edilen yatırımlardı. Bunları sektörde olan-olmayan herkes söyledi, yazdı ve anlatmaya çalıştı.

AVM yatırımlarının çoğu, neredeyse fizibilitesiz, ya da matematiğin kullanılmadığı fizibilitelerle yapıldı, hayata geçirildi, çok kullanılan bir moda ifadeyle “Trendy oldu”, ama hep eleştirildi, şimdilerde de bir kısmı yaşam savaşı veriyor. Elbette istisnalar olabilir ki var, ama 434 AVM içinde kaç AVM’nin durumu böyle, bu tartışılır.

 Yıllar önce yazmıştım, yine yazacağım; AVM kapatmak öyle AVM açmak kadar kolay olmamalı. Bu mottoya ve ayrıntılarına yazımın içinde tekrar yer vereceğim. Bu arada plansız-programsız ve matematiksiz yapılan yatırımların yaşam mücadelesi vermeleri de kaçınılmaz.

Ancak sadece bu kadar değil tabii.

• Ekonominin, paralelinde küresel ekonomilerin de içinde bulundukları iktisadî zorluklar,
• 2019 sonu itibariyle yaygınlaşan CoVid-19 Pandemisinin ağır ekonomik yükü,
• İlk 100 gününü tamamlayan Rusya-Ukrayna Savaşının kısmî etkileri,
• Perakende sektörünün gidişatı…

Bütün bunlar ve daha fazlası bir araya geldiğinde, hattâ savaş bölümünü hariç de tutmak kaydıyla konuyu tekrar tekrar değişik açılardan değerlendirdiğimizde görünen; öncelikle perakendenin ve hemen ardından da perakendenin ayrılmaz parçası AVM’lerin durumunun pek iç açıcı olmadığı ve yakın vadede de olumlu bir beklenti olmadığıdır.

Peki, neden?

Tek nedenli değil bu sorunun yanıtı…

Ama ilk akla geleni ve söylemesek olmazı; bu tür yatırımları, eğilim haline gelmiş olanları bizler çok çabuk tüketiyoruz, çok hızlı… Esasen yapılan her şeyi çok hızlı tüketiyoruz.

AYD Başkanı gazetemizle yaptığı mülâkatta açıkça belirtmiş; yıllık gelir TL 26-27 milyar, ancak bu toplamın TL 11 milyarı Pandemi süreçlerinde kira desteği olarak mağazacılara destek olarak verilmiş. Esasen bu iyi ve doğru bir davranış biçimi. Ama beklenen; bu desteğin bir şekilde, kısmen de olsa ticarî anlamda geri dönüşünün olması şeklinde olmalı; yani iki taraflı bir destekleme…

Bu sektörün her tarafında profesyonel yönetici olarak bulunan biri olarak; yakın, hattâ orta vadede yabancı yatırımcıların Türkiye’de AVM yatırımı yapmalarını beklemiyorum, yerli yatırımların hisselerini devralmaları da an itibariyle şimdilik bana pek anlamlı gelmiyor.

Devir değişiyor, modern yaşamın tüm koşulları, özellikle metropollerde sürekli bir değişim ve gelişim var. Ama diğer taraftan da ekonomilerin içine girdikleri enflasyonist sarmalın baskısı her birimin daha rasyonalist davranmasını gerektiriyor.

Fiyat duyarlı tercihler zorunlu olarak birinci öncelikli…

Şu dönemde öncelikli durum böyle…

Fiyat duyarlı alışveriş…

Hafta içinde lüks tüketime, intikam alışverişine, alışveriş psikolojisinin durumuna ilişkin bir yazımı okurlarına sunmuştum. Tabii ki her satırı geçerli…

Kitlelerin çok önemli çoğunluğu, fiyat duyarlı alışveriş yapmak zorundalar.

Bu kesim için lüks tüketim değil, ihtiyaç tüketimi zorunlu öncelik.

Gidişat, Stagflation doğrultusunda…

Bu bakımdan fiyat duyarlılığı gündemin ilk maddesi…

Fiyat duyarlı alışveriş; düşük maliyetli üretim neticesi ürünlerin, düşük maliyetli süreçlerden geçtikten sonra son tüketiciye düşük fiyatla satışının olması anlamında. Yani; tam maliyet enflasyonunun gereği…

Uygulaması kolay mı?

Hayır değil, hem de hiç değil…

İşte bu noktada, özellikle son dönemlerin lüks AVM yatırımlarının bunu uygulama olanakları yok… Ya da zararı göze alıp ticarî beklentilerini uzun vadeye yayarak bir yöntem oluşturmak gibi pek de rasyonel gelmeyen bir uygulama…

Ülkemizde de olan bir uygulamayı havayolu taşımacılığı yapan şirketler bir dönem yaptılar. Bu, Türkiye’de pek tercih edilmese de, en azından hizmet sektöründe sevilmemiş olsa da, neticede ticarî başarısı olan bir yöntem oldu…

Tekrar dönelim perakende sektörümüze…

Sektörün AVM tarafında:

• Eğer AVM yatırımı dövizle yatırım projesi olarak yapılmış ise, AVM’nin maliyeti her geçen gün artacaktır.
• Eğer döviz kredisi kullanılarak AVM yatırımı yapılmışsa, hem AVM’nin maliyeti, hem de kullanılan kredinin anapara ve faiz giderlerinin TL karşılığı maliyetlerinde son derece ciddi artışlar olması tabii ki kaçınılmazdır.
• Eğer rekabete bağlı bir gereklilik olsa da dekorasyon ve AVM yapımında olağanın bir tık üzerinde bile olsa lükse kaçılmışsa, AVM maliyetinin yüksek olmasının yanı sıra gün geçtikçe bu maliyetlilerdeki artış, daha mütevazı yatırımlardan çok olacaktır.
• Doğal karşıladığım, perakendecilere pandemi döneminde verilen kira desteklerinin getirdiği malî yük de AVM’lerin operasyonel giderlerini artırmıştır. Bununla beraber mağazaların AVM’lerden çıkmalarının getirdiği kira kayıpları da az değildir.

Sektörün Mağazacılık tarafında:

• Yazımın başında sıraladığım gerekçelere dayalı olarak ciroların dramatik bir azalma göstermesi,
• Buna bağlı olarak artan maliyetlere rağmen devamlılığın bir süre sağlanabilmesi amaçlı olarak kâr marjlarından özveride bulunulması,
• Rekabete dayalı olarak bir taraftan E-Ticaret ile, diğer taraftan da promosyon vb indirim uygulamalarının getirdiği malî yüke katlanmaya çalışmak zorunluluğu,
• Ödemelerin neredeyse tamamına çok yakınının kredi kartı ile yapılası, Kredi kartı kullanımının artmasıyla beraber bankalara ödenen kredi kartı komisyon bedellerinin artmasının getirdiği bir başka malî yüke katlanma mecburiyeti,
• Katlanılması zorunlu olan malî yüklerdeki artışların üst üste gelmelerinin perakendeci üzerine bindirilmiş malî yüklerle beraber, ek olarak finansman maliyetleri satışları düşürmüştür.

Sektörün Tüketici tarafında:

• Yaşanılan ekonomi koşullarında tüketiciler, iktisat teorilerinde yer aldığı şekilde tam bir homoeconomicus davranışı uygulamışlardır.
• Gereksinim önceliği bazında, büyük kitle için lüks tüketimden uzak, gıda ve temizlik malzemeleri öncelikli ve ağırlıklı alışveriş yapmışlardır.
• Kredi kartı ödemeli, on-Line siparişle, adrese teslim tüketim, hele ki pandemi başlangıcında son derece yoğun bir tercih olmuştur.
• Bu koşullara bağlı olarak satış ve güven endeksi ciddi düşüşler göstermiştir.
• Tüketicinin satın alma koşulları ağırlıklı olarak perakende piyasaları daha fazla etkilemektedir.

Perakende sektörünün temel üçlüsünün ekonomi koşulları ve beraberindeki pandemi altındaki yaşam zorunlulukları çerçevesindeki etkileşimi bu durumu yaşamıştır, yaşamaya devam etmektedir ve bu durumun bir süre daha devam edeceği görülmektedir.

Şöyle diyelim;

Stagflation koşulları altında perakende sektörünün süreçleri;

• Mutlaka fiyat duyarlı bir ticarete en kısa zamanda yüksek oranda uyum göstermesi,
• Pandemi sonrası normale dönüş sürecine hazırlıklı olması,
• Maliyet enflasyonu süregeldiği müddetçe fiyatlama, depolama ve finansmanı fonlama hazırlıkları

Yapması ivedi ve zorunludur.

Bunları yapacak olan demeyelim; yapmış olan perakendeci gelecekte, hem de yakın-orta vadede kazanmaya en yakın konumdaki perakende sektörü birimidir.

Özetle; hazırlıklı olan kazanır.

Ancak, özellikle AVM’lerin varlıklarını sürdürebilmek için daha fazlasına ihtiyaç var ve bu son derece aşikâr…

• Her şeyde olduğu gibi hemen Devlet Teşviki gerek dememek için bir anlamda kendimi zor tutuyor olsam da, Devlet Teşviki gerekli… Bu, neredeyse kaçınılmaz. Ancak bu teşvik de önemli bazı koşulları olan bir yapıda gerçekleşmeli. Alınan teşviklerin sürdürülebilirliği sağlaması, mağazacılığa gereken oranlarda yansıtmanın da devamlılığı, tüketiciye de cazip gelecek yapılaşmanın getirilmesi vb. gibi…
• Özellikle döviz kredisi ile yapılan yatırımlarda daha yüksek olmakla beraber AVM yatırımlarının tamamına finansman bakımından, fonlamalarda yardımcı olabilecek desteklemeler artık gerekli görünüyor. Aksi takdirde demek istemem ama birçok AVM’nin kapanmasına şahit olmak da hiç istemediğim bir son. Böyle olmamalı…
• AVM’lerdeki müşteri ve satış artışlarının olabilmesini sağlamaya yönelik fiyat duyarlı alışverişi olanaklı hale getirmek bu dönemde çok, ama çok önemli…

Bundan böyle, daha yüksek dozda;

• Tüketicinin tercih ve talepleri öncelikli, ağırlıklı, önemli ve fiyat duyarlı olacak,
• Mağazacılık buna mecburen ve mutlaka uyacak,
• AVM yatırımcısı (İşletmeci dâhil) bu koşulları olanaklı tutacak önlemleri alacak,
• Devlet de bir ölçüde sektörü destekleyerek iflasları, kapanmaları önleyecektir.

Şimdilik görünen böyledir.

Tekrarla ve ısrarla belirtilmesi şart olan husus; perakende ticarette fiyat duyarlı olma mecburiyeti sürecinin başlamış olduğudur. Kaçınılmaz olan budur.

Yazılarımda hep belirttiğim, Hiperenflasyon altında durgunluk anlamındaki Stagflation, iktisadî anlamda son derece ağır koşulları olan bir piyasa yapılanmasıdır. Yakalanmadan önlemlerinin alınması gerekir. Bu durumda iki temel öneme haiz husus vardır.

• Tüketicinin satın alma olanaklarının kesilmemesi için fiyat duyarlı piyasa koşulları
• Satıcıların da satıcı olma vasıflarını kaybetmemeleri için gereken önlemlerin zamanında alınması.

Bir başka yazımda, AVM kapatılması konusundaki görüşlerimi, yıllardır yazdıklarımı da dâhil ederek tekrar sizlere sunacağım.