Konut fiyatlarına ilişkin büyük fotoğraf felaket!

Konut fiyatları aylık bazda ne kadar arttı, yıllık artış ne oldu; bu oranlar genel enflasyonun altında mı, üstünde mi? Bu ağaca bakmak!

Ya ormana bakınca ne görüyoruz? Konut fiyatlarının on beş yılda 36 kat, evet tam 36 kat arttığını...

On beş yılda böylesine bir artış yaşanmış ama asıl tırmanma son dört yılda. Bunu görmek için grafiğe bakmak yeter!

Merkez Bankası verilerine göre konut fiyat endeksi 2010 yılının ocak ayında 4,57 düzeyindeymiş. Şubat ayına ilişkin son veri dün açıklandı ve gördük ki endeks artık 170,52 düzeyinde. Artış tam 36 kat.

“Ama iyi de bu on beş yıllık dönemde tüm fiyatlar bu ölçüde arttı” denilebilir mi? Hayır, denilemez!

TÜFE’de bu dönemde kaydedilen artış 15-16 kat. Hadi TÜFE’nin eksik hesaplandığını varsayarak artışı yarı oranında artıralım, yine de konut fiyat endeksindeki artışa ulaşmak söz konusu bile değil.

Tam füze gibi!

2010 yılının başında 4,57 olan konut fiyat endeksi grafikte de görüldüğü gibi çok uzun süre neredeyse yatay bir görünümle hareket etti. Endeks, 2021’in ağustos ayı ortasında 25-26 düzeyine ancak geldi.

Türkiye ekonomisi için bir anlamda milat olan 2021’in sonbaharından itibaren yaşanan tırmanmanın sonuçları ortada. Konut fiyat endeksi 2021 ortasından itibaren füze gibi yükseldi.

İkiye katlanma süresi

Daha önce dolar ve TÜFE için yaptığım ikiye katlanma süresi hesabını bu kez konut fiyat endeksine uyarladım. Ortaya ilginç bir eğilim çıktı.

Konut fiyatları 2010’dan 2016’nın ortasına kadar geçen 75 ayda ikiye katlanmıştı.

İkinci ikiye katlanma süresi ise 2021’in ortasında gerçekleşmişti ve geçen süre 61 aydı.

Konut fiyatları daha sonra öyle bir ivme kazandı ki yıl dolmadan ikiye katlanmaya başladı.

Fiyatlar 2021’in mayısından 2022’nin martına kadar ve daha sonra da 2023’ün ocak ayına kadar ikiye katlandı. 10’ar aylık iki dönemde fiyatlar ikiye katlanmıştı.

2023 ve 2024’te konut fiyat artışının belirgin olarak yavaşladığı malum. İkiye katlanma süresi uzadı ve 19 aya çıktı.

Bundan sonrasında öyle yakın dönemde olduğu gibi 10 ayda, hatta 19 ayda ikiye katlanma gibi bir durum yaşanması hiç beklenmiyor.

Artış yavaşlayarak sürüyor

Konut fiyat endeksinde son durumu yansıtan şubat verileri fiyat artışının yavaşlayarak sürdüğünü ortaya koyuyor. Zaten fiyatlarda bir gerileme beklentisi yok; bu çok istisnai bir durum olur, nitekim geçmişte gerileme yaşanan aylar oldu ama dediğim gibi bu çok istisnai bir durum ve geçici.

Şimdi merak edilen konut fiyatlarında geçen yıl yüzde 29 düzeyinde kalan artıştan sonra bu yılki gidişatın nasıl olacağı.

Bu sorunun yanıtı biraz da geçen yılın oranında gizli. Geçen yıl TL cinsi finansal araçların getirisinin yüksek olması konut fiyatlarındaki artışı sınırlayan başlıca etkendi. Bu yıl TL faizinden gelen baskı bir ölçüde de ortadan kalkacak. Faizlerin gerilemesiyle birlikte Türk parası cinsi tasarruf araçlarının getirisi ister istemez geçen yılki düzeyin altında kalacak.

Dolayısıyla bu durum konuta talebi bir miktar artıracaktır.

Nitekim talepte ilk iki ayda belirgin bir artış gözlendi zaten. Konut alışı ocak-şubat döneminde geçen yıla göre yüzde 29 arttı.

Faizlerin görece düşmesi ve krediye ulaşmanın daha kolaylaşmasının etkisiyle bu iki aylık dönemde ipotek tesisi yoluyla alınan konut sayısındaki artış yüzde 127’yi aştı. Bu eğilimin, ilk iki aydaki boyuta ulaşmasa da yıl boyunca sürmesi şaşırtıcı olmaz.