Sürdürülebilir kentsel dönüşüm nasıl olmalı

Hüseyin Emanet

Yüksek İnşaat Mühendisi 

Kentsel Dönüşüm Uzmanı

6306 Sayılı Kanun ile Kentsel dönüşüm neden yavaş gidiyor, bu günkü imkanlar neler, vatandaşın beklentilerini karşılıyor mu?

Deprem olması için fayın ne zaman kırılacağını konuşmak yerine bizim depreme ne kadar hazır olduğumuz, şehirlerimizi ne kadar deprem dirençli hale getirdiğimiz daha önemlidir. Bunun için canla başla çalışmalıyız.

6306 sayılı yasanın özetle yaptırımları:

1- Binanın Risk analizinin yapılması iki taraftan talep edilebilir.

• Bina sahibi veya kat maliki tarafından talep edilebilir.
• Riskli bina veya alan olması durumunda re’sen ilgili belediyesi tarafından da talep edilebilir.

2- Binanın riskli yapı olarak belirlenmesi.

• Risk analizi yapabilen Bakanlıkça yetkili firma, yetkili kuruluşlar ve üniversiteler tarafından.
• Riskli yapı raporu ilgili Çevre Şehircilik İl Müdürlüğüne bildirilir.

3- Riskli yapı şerhinin tapuya şerh edilmesi ve maliklere tebliğ edilmesi.

• Riskli yapı ilgili idare tarafından 15 gün içinde maliklere tebliğ edilir ve tapu müdürlüğü beyan ve şerhler bölümüne işlenir.

4- 3 ay içinde binanın tahliye edilerek yıktırılması.

• 60 günden az olmamak üzere binaların tahliye edilmesi için süre verilir.
• Yıkım işi yapı sahipleri tarafından yapılmaz ise 30 günlük ek süre verilir.
• Tahliye sonrası yıkım ruhsatı ve yıkım işi yapılır.
• Bu sürede de yıkım olmaz ise idare re’sen yıkımı yaptırır, masrafını yapı sahiplerine rücu ettirir.

YENİ BİNA YAPIM SÜRECİ

1-Salt çoğunluk ile yapı yapma ve uygulama projesi yaptırma kararı alınır.

• Yıkılan binada kurulu kat irtifakı veya kat mülkiyeti mevcut duruma göre paylı mülkiyete döner.
• Yeniden yapım modeli belirlenerek yapım modeli oylanarak salt çoğunluğa göre karar alınır. (Salt çoğunlukta arsa payı oranı dikkate alınır.)

Yapım Modelleri:

• A- Kat karşılığı modeli-Meri imar durumuna göre malik sayısını kurtaran ve müteahhit firma için fizibıl olan alanlarda yapılan sözleşmeler.
• B- Karma Model-Meri imar durumuna göre malik sayısını kurtaran ancak mütehhit için fizibıl olmayan durumlarda müteaahhit bir miktar bağımsız bölüm ile her malikten payı oranında ilave bedel karşılığı yapılan sözleşmeler.
• C- Meri imara göre ancak mevcut malikleri karşılayan veya kısmen karşılayan alanlarda bedel karşılığı sözleşme yapılması gerekir.
• D- Meri imara göre mevcut maliklere dahi 1 bağımsız bölüm çıkmayan alanlar alan ve ada bazlı planlar yapılarak matematiksel modelleme yapılarak kentsel dönüşüm planları yapılmalıdır.
• E- Bu planlarda uygulama alanları belirlenerek mülk sahipleri bilgilendirilmeli. Kanun ile her bir uygulama alanındaki mülk sahiplerinin birlikte hareket etmeleri sağlanmalı. Bunun için Kentsel Dönüşüm Yapı Kooperatifleri modeli kullanılabilir. Her bir uygulama alanı için kurulması zorunlu hale getirilebilir.
• F- Planlama aşamalarının sonrası bu işi kendiimkanları ile yaptıracak olan vatandaşın finansmana erişimi bu işin olmazsa olmaz unsurudur.

FİNANSMAN OLANAKLARI

1-Kahramanmaraş depreminde etkilenen iller ve İstanbul genelinde 1.400.000. TL destek veriliyor.

• Bu desteğin 700.000. TL’si hibe 700.000 TL’si ise 2 yıl ödemesiz 10 yıl vadeli kredi olarak ödenmektedir. Kredi faiz oranı TÜFE/2 oranında uygulanmaktadır. Kredi geri ödeme yaklaşık 16.000 TL/ay (8 yıl)
• Bu iller dışındaki diğer deprem riski taşıyan illerde %8,4-%8,9 faiz desteği ile 10 yıl vadeli konut başına 1.250.000. TL, en fazla bir malik için 6.000.000. TL kredi sağlanabilmektedir. Kredi geri ödemesi konut başına aylık yaklaşık 30.000. TL/ay (10) yıl.
• Yarısı bizden uygulamasının şartlar vatandaş açısından uygun, ancak 1 konutun ortalama 1 m² maliyetinin müteahhit karı hariç 20.000 TL/m² olduğu düşünülürse ortalama 100 m² daire için gerekli finansman 2.400.000. TL-2.500.000. TL arasındadır
• Yarısı bizden uygulamasında yıllık ülke genelinde kaç konutun dönüşüm desteğinin verileceği belirtilmemiştir. OVP de 3 yıllık için bu rakam 479 milyar TL’dir. Bu da yıllık yaklaşık 160 milyar TL olup yaklaşık 100 bin konut finansmanını kapsamaktadır. Bu rakam deprem bölgesinin ihtiyacını karşılayacak düzeyde değildir.

SÜRDÜRÜLEBİLİR FİNANSMAN ÖNERİLERİ

• Afet zararları ve kentsel dönüşümün finansmanı için AFET VE KENTSEL DÖNÜŞÜM FONU kurulmalı.
• Fonun kaynakları kaynak büyüklüğüne göre yıllık olarak ülke genelinde planlı bir şekilde ilgili bölge ve illere tahsis edilmeli.
• Bakanlık hem riskli alanlarda kentsel dönüşüm planlarının yapılmasını denetlemek, gerekirse resen yaptırmak ve uygun bulunan alanlarda başvuruları alıp değerlendirmek için kentsel dönüşüm bölge ofisleri kurmalı.
• Fon kaynakları ile Kentsel dönüşüm kredisi konut maliyetinin en az %90 maliyetini karşılayacak şekilde,20 yıllık vade ile azami %5-10 faiz oranını aşmamak üzere kullandırılmalı.
• Ülke genelinde 5 milyon konutun riskli olduğu bir durumda yaklaşık 12 yıllık bir dönüşüm sürecinde yıllık 400 bin konutu dönüştürmemiz gerekmektedir.

FON KAYNAKLARI VE YILLIK FON İHTİYACI

• Emlak vergilerinden sağlanacak fon kaynakları.

• Sosyal konutlarda %50, lüks konutlarda %100 fon katkı payı alınmalı.
• Dükkan ve arsaların emlak vergilerine de % 100 fon katkı payı konulmalı.

2- GYO projelerinden sağlanacak fon kaynakları.

• GYO’ların yaptığı üst yapı projelerinden elde ettikleri karın %20’si fona kaynak olarak aktarılmalı. (Çünkü GYO’lar kurumlar vergisi ve stopaj vergisi ödemiyor)

3-TOKİ ve EMLAK KONUT’un geliştirdiği arazilerden elde edilen gelirin %20 si fona kaynak olarak aktarılabilir.

• İmarsız kamu arazilerinin imara açılarak elde edilecek gelirin %20 si.

4- Bakanlık, Belediyeler ve Özel İdarelerce imara açılan tüm arazilerden arazi zenginleşme vergisi.

• İmara açılacak alanların ham halinin değerlemesi yapılarak, arazinin satışı sırasında aradaki farkın %40 ‘ı fona kaynak olarak aktarılmalıdır.

YILLIK FON İHTİYACI

-Yıllık dönüştürülecek konut sayısı kadar fon ihtiyacı gereklidir.

• Öngörülen yıllık dönüşüm miktarı 400 bin konut.
• Konut başına müteahhit karı ile birlikte yapım maliyet 2 milyon -2,5 milyon TL.
• Buna göre gerekli fon ihtiyacı yıllık 800-900 milyar TL kadardır.