Alışveriş merkezleri (AVM) hikâyesi ülkemizde hep sorunlarla gündemizde oldu. Şehrin dışına mı içine mi yapılsın, kiralar döviz mi lira mı olsun ve son hatırladığım da genel gideleri kim ödesin gibi tartışmalar hep bu tesislerin nasıl kullanılabileceği ile ilgili konuşmamız gerekenlerin önüne geçti.

Son dönemde karşılaştığım örnekler ve gündem maddeleri, bu konuya eğilmem gerektiğini düşündürdü. Deprem ve sel felaketleri bunun bir boyutu ama açık söyleyeyim, beni en çok etkileyen büyüyen startup’larımızdan birinin yaşadığı konu oldu. Esas Gayrimenkul COO’su Nevzat Yavan’dan AVM işletmeciliğindeki trendleri ve yapılabilecekleri dinledikten sonra neredeyse bir araya geldiğim herkese AVM’lerin Türkiye’nin kalkınmasında farklı bir rol oynayabileceğini anlatıyorum. Yurtdışında iş yapmaya başlayan ve artık startup olarak kabul edemeyeceğimiz; scaleup ya da şirket demenin daha doğru olduğu bir startup’ın CEO’suna bunu söylediğimde ilginç bir hikâye anlattı. İşleri çok büyüdüğü için bir Ar-Ge departmanı kurmaya karar vermişler ve bunun için bir AVM’nin içinde yer ayarlamışlar. Güzelce döşeyip ihtiyaçlarına uygun bir biçimde organize olmuşlar ve onayı beklemişler. Onaya gelen yetkili, burasının “ticari alan” olan AVM’nin içinde olmasının uygun olmadığını ve buna onay vermelerinin ciddiyetsizlik olacağını söylemiş.

Tabii ben özellikle yazılım Ar-Ge’sinin dağ başında manastırda yapılacak bir şey olup olmadığını bilemiyorum ama inovasyonun, Ar-Ge’nin ticarileştirilmesine dayandığını bildiğimden bu diplomatik olarak söylenen bilememekten anlaşılamayan tavra dönüşüyor.

Deprem bölgesine kurulan çadırların bu sefer yağış ve selle üstten ve alttan ıslandığı için insanların afet sonrasında felaket üstüne felaket yaşamasına yol açması, beni AVM’leri gündeme getirmeye zorluyor. İstanbul’da bildiğim örnekler, metro ve karayolu bağlantısı ile ulaşım imkanı olan, içerideki mağaza ve dükkanların sayısı itibariyle gelişmiş bir lojistik altyapısı ile desteklenen (ve desteklenmek zorunda olan), müşterilerine sağlamak zorunda oldukları hizmet kalitesi nedeniyle içinde güvenlikten iletişime kadar bütün hizmetlerin desteklendiği, insanlara yemek servisi yapılan food-court’ları olan mekanlar. Buralar bu tür felaket anlarında insanların geçici olarak barınmasını sağlayacak merkezler olabildikleri gibi, normal zamanlarda da şehrin ya da büyük şehirlerde canlılığın korunduğu yerler olmaya aday. Bu düşünceyle Yavan’a AVM’lerinde nelerin yapıldığını sordum.

AVM  fonksiyonları, tarım ve enerji üretimine kadar uzanabilir

Yavan, “AVM’ler artık daha çok zaman geçirebileceğiniz, bir noktadan birçok ihtiyacınızı karşılayabileceğiniz yerler haline geliyor, böylece ciddi zaman tasarrufu sağlıyorsunuz. Bu bağlamda alışveriş merkezlerine alışveriş, yeme-içme, kültür/sanat ve eğlence mekânlarının yanında yeni kategoriler de girmeye başladı. Bizim AVM’lerimizde şu anda bir veteriner ve üç diş kliniği hizmet veriyor. Sağlık alanında güzellik ve estetik salonları, görüntüleme ve tetkik merkezleri, laboratuvarlar da çok rahatlıkla AVM’lere girebilir. Bunun yanında lojistik ve teslim noktaları, eğitim merkezleri, yeni nesil ofisler ve ortak çalışma alanları, indirim marketleri gibi yeni kategoriler AVM’lerin içine girmeye başladı. Perakende mağazalar AVM’lerin temel yapı taşı ama işin doğası gereği artık AVM'ler farklı fonksiyonları da barındırmalı” diyor.

Yapılanların ve dileklerin birlikte yer aldığı bu cümlelerin zaman içinde daha net örneklere dönüşmesini umuyorum. Ülkemizde perakende ve yeme-içme sektörleri başta olmak üzere markaların gelişiminde AVM’lerin ciddi katkısı olduğu bir gerçek. Ancak AVM’ler toplumsal yaşamdaki rolü bununla sınırlı değil. Çalıştığım bir şirketin ofisi Profilo AVM’deyken, mahalle arasındaki bu AVM’nin sıcak yaz günlerinde özellikle yaşlıların oturmayı tercih ettikleri bir mekân olduğunu tespit etmiştim. Diğer AVM’lerdeki çalışanlarla sohbet ettiğimde, kalabalığın ağırlıkla gezmeye geldiğini ve alışveriş yapmadan gezen çok ciddi bir kitle olduğunu söylemişlerdi.

Ancak bunlar, AVM işinin önemli bir ekonomik büyüklük oluşturduğu gerçeğini değiştirmiyor.

AVM ekosistemi büyüme yaratıyor

AVM’ler, içinde yer alan mağazalarla birlikte bir ekosistem yaratıyor ve bu ekosistem Türkiye’de üretim, lojistik, altyapı da dahil olmak üzere birçok farklı sektörü kelebek etkisiyle besliyor. Bu noktaya dikkat çeken Yavan, “AVM ekosistemi içerisinde 2021 yılında yaratılan gelir 388 milyar lira, yaratılan doğrudan ve dolaylı vergilerin toplamı ise 69 milyar lira seviyesinde. Türkiye’de 442 AVM var. Bu AVM’lerin toplam kiralanabilir alanıysa 14 milyon metrekare. AVM’ler, bünyesindeki mağazalar ve oluşturduğu ekosistemle birlikte 2,1 milyon kişiye ulaşan bir istihdam büyüklüğüne sahip” diyor ve ekliyor: “2022 yılında 442 adet AVM ve 14 milyon metrekare alana sahip olan AVM pazarı, önümüzdeki iki yıllık dönemde 15 milyon metrekare büyüklüğe ulaşacak. Perakendecilerin yeni mağaza açma isteğinin 2023 yılında da devam edeceğini; mevcut perakende gruplarının yeni marka lansmanları ve yabancı perakende gruplarının da Türkiye pazarına girecek olması ile pazarın genişleyeceğini öngörmekteyiz.”

Püf Noktası

Düzeyi değişse de yatırım almayı ve değer yaratmayı sürdüren AVM’leri Türkiye’nin yeni yüzyılında nasıl konumlandırabiliriz? Yaşadığımız felaketlere ve yaşayacaklarımıza hazırlığımız olmadığını anladığımdan beri, hangi araçları nasıl kullanabileceğimize değinmeye çalışıyorum ve şu andaki sorum bu. Pandemide önemli bir deneyim kazanan AVM’ler, Esas Gayrimenkul COO’su Nevzat Yavan’dan öğrendiğim kadarıyla deprem sonrasında da işe yararlıklarını gösteriyor. Yavan, “6 Şubat tarihinde meydana gelen ve çok büyük yıkıma yol açan Kahramanmaraş merkezli iki depremden etkilenen insanların ihtiyaçları için bölgedeki AVM’ler seferber oldu. AFAD-AYD koordinasyonuyla bölgede 15 aşevi kuruldu ve günlük 45 bin adet sıcak yemek dağıtımı yapıldı” diyor. Bu kapasiteyi nasıl yenileyeceğimiz ve geleceğin şehirlerinde kullanacağımız önem taşıyor. Gelecek yazımda buna derinlemesine bakacağım.