Deprem, konutlarımız ve servet etkisi
Maalesef depremin acısını her geçen gün daha fazla hissediyoruz. Kaybettiğimiz canlarımızın sayısı arttıkça, sokaklarını adımladığımız ama şimdi tanınmaz hale gelen şehirlerimizi gördükçe bu duygunun tersi de pek mümkün değil zaten. Uzunca bir süre de pek değişeceğe benzemiyor. 25 yıl bile geçmeden 7,5 şiddetinde depremleri tekrar gören bir ülke olarak artık ders çıkarmamamız mümkün olmamalı.
Dünyanın en büyük deprem kuşakları üzerinde oturan bir ülke olduğumuzu bilim bize hep söyledi, söylemeye de devam edecek. Gerekli önlemleri almazsak yaşadığımız acılar ve maliyetler artarak devam edecek. Güzelim topraklarımızda böylesine büyük depremleri engelleyemeyiz ama doğruları yaparsak kayıplarımızı çok çok azaltabiliriz.
Bu kadar büyük hasarın arkasındaki temel nedenin sorunlu konut stoğumuz olduğunu biliyoruz. Konut alımını barınmadan daha çok yatırım aracı haline getirince birbirini besleyen sorunları ve riskleri de arttırmaya başladık. Doğru, sosyolojik olarak, kültürel olarak konut alma eğilimi yüksek bir toplumuz. Bunu besleyen ana faktörlerden birisi yüksek enflasyon ortamıdır. Yüksek enflasyon konut alımını alternatif yatırım araçlarından birisi haline getiriyor. Neredeyse 60 yıldır da böyle bir ortamımız var. Son 20-25 yıldır bu durum iyice arttı. Uygulanan ekonomi politikaları inşaat ve konut sektörünü lokomotif sektörlerden birisi haline getirdi, ana yatırım araçlarından birisi haline dönüştürdü. Son yıllarda negatif reel faiz ortamı arttıkça konut daha da önemli bir yatırım aracı haline geldi. Fiyatlar çok ciddi artmaya başladı. En son yayınlanan verilere göre son bir yılda konut fiyatları yüzde 168 arttı. Enflasyondan arındırılmış reel artış yüzde 59 oldu. Bir yatırım aracında böyle bir reel getiriye dünyanın hiçbir yerinde ulaşmak kolay değil ve bunun çok ciddi makroekonomik sonuçları var.
Bir yatırım ürünü kolay alınıp satılıyorsa, bunu destekleyen likidite varsa ve fiyatların hep yukarı gideceği yönünde beklenti oluşuyorsa bu ürünün fiyatında bir balon oluşma olasılığı yüksektir. Türkiye’de gayrimenkul piyasasında bu şartların hepsinin oluştuğunu söylemek mümkün görünüyor. Böyle bir ortam daha çok rant yaratır. Arazi spekülasyonu, imara açılan alanlar artar. Tarımsal alanlar azalır. Konutu yapan, alan, satan, buna aracılık eden herkes bu ranttan pay alır. Buna servet etkisi diyoruz. Toplam iç talebi etkileyen en önemli unsurlar vergi sonrası harcanabilir gelir ve servettir. Gayrimenkul kaynaklı servet etkisi Türkiye’de iç talebin önemli bir kaynağıdır. Zaman zaman sokakların çok hareketli olduğunu, lüks tüketimin yüksek olduğunu, restoranların, alışveriş merkezlerinin çok dolu olduğunu konuşuyoruz. Gelir dağılımı bozuk olduğu için bu durum zaten toplumun sınırlı bir kesiminin talebini yansıtıyor. Gayrimenkul de bu servet etkisinde önemli bir paya sahip bulunuyor.
Bu yapı iç talebe baskı oluşturarak enflasyonun da bir nedenini oluşturuyor. Konut talebinin sürekli canlı olması konut yatırımlarını ve dolayısıyla toplam yatırımları da arttırıyor. Tasarruflarımızın üzerinde yatırım yapıyoruz. Tasarruf açığı da bir anlamda dış açık ve hizmetler dahil daha kapsamlısı cari açık anlamına geliyor. Sürdürülebilir olmasa da büyümeyi destekleyen konut sektörü enflasyon ve cari açığın da önemli bir nedeni haline geliyor.
Yaşadığımız deprem acı bir şekilde bir kere daha gösterdi ki konut artık Türkiye’de yatırım aracı olmaktan çıkmalı. Konut hayatımızda güvenli, sağlıklı kalabildiğimiz, sosyal ve mimari anlamda keyif aldığımız temelde barınma amacıyla yerini almalı. Bunun sağlanabilmesi için en önemli makroekonomik zeminlerden birisi düşük enflasyondur. Dolayısıyla, ekonomiyi faaliyet dışına değil, üretime yatırıma yöneltmektir. Her anlamda sürdürülebilir dengeler için temelde servet etkisi ile değil, gerçek gelirle talep yaratmamız gerekiyor.