Konut fiyatları döviz bazında baskı altına girebilir
Geçen haftaki yazımızda son üç ayın verilerine göre negatif reel faiz ortamının tüketiciye tasarruf etme, tüket ve mümkünse altına yatırım yap sinyali verdiğini söylemiştik. Veriler aynı zamanda gayrimenkul sektöründe getirilerin cazibesini koruduğuna da işaret ediyordu. Bu hafta gelen konut satış ve konut fiyat verileri gayrimenkul sektöründeki gidişatı biraz daha net ortaya koyuyor. Mart ayı itibarıyla yıllık konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre %21 civarında gerileme göstermiş durumda. Buna karşın konut fiyatları ise artışını sürdürerek yıllık olarak yüzde 153 seviyesine ulaştı. Reel artış ise %59.1 olarak gerçekleşti. Aylık bazda da fiyatlar artmaya devam ediyor. Ocak ayı itibarıyla fiyatların bir önceki aya göre yüzde %6.9 arttığını görüyoruz.
Konut fiyatları mutlak olarak artmaya devam etse de yıllık artış oranlarında %190’lardan %150’lere doğru bir gerileme izliyoruz. Konut satışlarında ortaya çıkan gerileme fiyat artışlarına da muhtemelen baskı yapmaya devam edecektir. Fiyatların geldiği seviye, negatif reel faiz ortamında, anormal noktalara geldiği için talepte bir yavaşlama yaratmış görünüyor. Son dönemde mevduat faizleri, KKM faizleri ve döviz kurlarında izlenen yukarı yönlü hareketler de fiyatların geldiği bu seviyeye eşlik edince talepte ortaya çıkan bu yavaşlama sinyali anlaşılır görünüyor. Sürdürülmesi zor olduğunu düşündüğümüz mevcut kur ve para politikası kurgusu, faiz ve kurları yukarı yönlü bir harekete daha açık hale getirdiği için önümüzdeki süreçte konut talebinde bu baskının devam etmesini bekleyebiliriz. Kurlardaki olası hareketler inşaat maliyetlerini de etkileyeceği için konut fiyatlarında TL bazında gerileme ihtimali daha zayıf görünüyor. Bölgesel ve proje bazında elbette nominal fiyatlarda da gerilemeler olabilir. Bununla birlikte kurlardaki hareket ve olası talep düşüşü konutların döviz cinsinden fiyatlarını muhtemelen aşağı çekebilir. Bu durumunda da fiyatların bölgesel ve proje bazında farklılıklar gösterebileceğini unutmamak gerekiyor.
ABD’de gelen hem makro hem finansal veriler risk iştahını destekliyor.
Yurtdışı piyasalara baktığımızda ise geçtiğimiz haftalara göre risk algısının bir miktar gerileme içine girdiğini görüyoruz. Makroekonomik veriler bu durumu destekliyor. Mart ayında ABD bankacılık sektöründe ortaya çıkan sorun risk iştahını son derece olumsuz etkilemişti. Bunu takip eden süreçte makroekonomik olarak büyüme ve enflasyon verileri riskin gidişatını izlemek açısından ön plana çıktı. Fed’in güçlü müdahaleleri ile sorun yatışsa da olası ve güçlü bir resesyon ile enflasyon düşüşünün zorlanması gerek kredi riski, gerek faiz riski ile bankacılık sektörünün kırılganlığını katkıda bulunabilecek bir ortama işaret eder. Gelen veriler ABD ekonomisinde sert bir yavaşlamadan ziyade ılımlı bir hız kaybına ve enflasyonda beklenenden güçlü düşüşe işaret etti. Örneğin Atlanta Fed’in yüksek frekanslı verilerle hesapladığı büyüme tahmini Mart başından itibaren önce sert düşüşe geçmesine rağmen son 2 haftada kısmen toparladı. Bu yılın ilk çeyreğinde ilişkin büyüme tahminleri birkaç hafta önce %1 seviyelerine kadar geri gerilemişken 11 Nisan haftası itibarıyla tekrar yüzde 2,5 seviyelerine geldi. İstihdam verileri bozulma göstermesine rağmen tarihi düşük seviyelerini korumaya devam ediyor.
Diğer taraftan, ABD ekonomisinde bankacılık sektöründe yaşanan paniğin boyutu da öncelikle izlenen veriler arasında. 5 Nisan haftası itibarıyla baktığımızda son iki haftada ABD’de toplam mevduatlar 60 milyar dolar yükselme gösterdi. Buna karşın önceki beş haftada 500 milyar dolarlık bir çıkış gerçekleşmişti. 5 Nisan öncesi iki haftada toplam kredi hacmi 311 milyar dolar gerilerken 5 Nisan haftasında tekrar bir artış gerçekleştiğini ve rakamın 41 milyar doları bulduğunu görüyoruz. Yani mevduat çıkışının bittiği ve kredi arzının tekrar başladığı bir sürece işaret ediyor. Dolayısıyla gerek makroekonomik görünüm gerekse bankacılık sektörüne ilişkin yüksek frekanslı veriler risk algısını kısmen azaltmış durumda. Elbette bu tablo değişebilir ve yakından izlenmesi gerekiyor Finansal piyasalarda da bunun yansımasını ABD Doları’nda hafif güçlenme ve emtia fiyatlarında, borsalarda yukarı yönlü hareketler olarak görüyoruz. Veriler bu yönde gelmeye devam ederse, finansal piyasalarda çok ivmeli olmasa da benzer bir tablonun devamını görebiliriz. Tersi bir tabloda ise tekrar dolarda zayıflama, emtia ve hisse senedi piyasalarında aşağı yönlü hareketler karşımıza çıkacaktır. Altın fiyatları ise kısa vadeli bu hareketlerden bağımsız olarak başta jeopolitik olmak üzere genel risklerin varlığı nedeniyle kanaatimizce yukarı yönlü hareketini sürdürecektir.
Bu vesileyle bayramınızı kutluyor, sağlıklı ve gönlünüzce nicelerini diliyorum.