Küresel Gayrimenkul Krizinin Yansımaları ve Türkiye’deki Durum
Dünya genelinde gayrimenkul sektörü, yüksek faiz oranları nedeniyle zorlu bir döneme girmiş durumda. Özellikle gayrimenkul tabanlı finansman modelleri, artan faiz oranlarıyla birlikte büyük bir krizle karşı karşıya. 2023 yılında ABD’de başlayan bankacılık krizi, New York Community Bank (NYCB) bankasının hisselerinin 1 Mart 2024 tarihinde %26 oranında bir düşüş yaşamasıyla yeniden alevlendi. Yılbaşından bu yana yaşanan kayıplar ise %65’i buldu. Geçtiğimiz yıl, ticari gayrimenkul finansmanı sebebiyle zorluklar yaşayan Silicon Valley Bank, Signature Bank ve First Republic Bank gibi önemli bankalar da benzer sorunlarla karşılaşmıştı. ABD'deki gayrimenkul kredileri, bankaların kredi portföyünde büyük bir paya sahip. Şubat 2024 itibariyle, toplam 12,3 trilyon dolarlık kredinin %45,5'i gayrimenkul kredilerinden oluşuyor. Bu denli büyük rakamlar, faiz oranlarındaki artışın hem borçlular hem de kredi verenler açısından ciddi sorunlar doğurmasına neden oluyor.
Çin'deki gayrimenkul krizi ise hala derinleşiyor. Ülkenin önde gelen inşaat şirketlerinden Evergrande ve Country Garden, borçlarını ödeyemediği için tasfiye işlemleri başlatmış durumda. Evergrande’nin 300 milyar dolarlık borcu, Country Garden’ın ise 200 milyar dolara yakın bir borcu bulunuyor. Bu şirketlerin borçları, Türkiye’nin toplam dış borcundan bile fazla. Benzer şekilde, Çin’deki diğer büyük inşaat firması Shiama Group, Deutsche Bank tarafından hukuki işlem başlatılmış durumda. Bu şirketin borçları ise 83 milyar doları buluyor. Çin, borçlanma konusunda ciddi bir kriz yaşıyor; kamu, şirketler ve bireylerin toplam borcu, ülkenin gayri safi milli hasılasının %300’üne ulaşmış durumda ve bu oran, ABD’yi geçmiş durumda. Aynı sorun, Avrupa’da da kendini gösteriyor. İsveç’teki en büyük gayrimenkul geliştiricisi SBB, 6,9 milyar dolarlık borcu ile yeniden yapılanma sürecine girmişken, Almanya ve Avusturya’daki Signa Holding de 4,5 milyar euro borcunu bankalarla yeniden yapılandırma aşamasında.
Türkiye açısından değerlendirildiğinde ise gayrimenkul kredilerinin toplam kredi portföyü içindeki payı oldukça düşük. 12 trilyon TL’lik toplam kredi hacminde, ticari ve bireysel gayrimenkul kredilerinin toplamı yalnızca 1,217 milyar TL seviyelerinde ve bu da toplam kredilerin yalnızca %10’unu oluşturuyor. Bu kredilerin 780 milyar TL’si ticari krediler, 437 milyar TL’si ise bireysel konut kredilerinden oluşuyor. Bu da Türkiye’nin, global krizden etkilenme açısından şanslı olduğu anlamına geliyor. Türkiye’deki ticari ve bireysel gayrimenkul kredilerinin toplam krediler içindeki düşük payı, bankalar ve borçlular açısından büyük bir avantaj sağlıyor. Ayrıca, konut kredilerinde NPL (ödenmeyen krediler) oranı %0,1 ile son derece düşük ve toplam NPL oranı ise sadece %1,6 seviyelerinde.
Sonuç olarak, gayrimenkul finansmanı faiz oranlarına son derece duyarlı bir sektör ve faiz oranlarının yükselmesiyle birlikte krizler kaçınılmaz hale geliyor. Pandemi sonrası iş yapma biçimindeki teknolojik değişimler de ticari gayrimenkullere olan talebi düşürmüş durumda. Ofisler, alışveriş merkezleri gibi ticari gayrimenkullere olan ilgi azalmışken, Türkiye’de bu sektördeki düşük kredi oranı, krizden daha az etkilenmemizi sağlıyor. Bu da Türkiye’nin avantajlı bir konumda olduğuna işaret ediyor.