Para talebi ve konut bombası

İktisat yazınında önceleri para arzı para talebinden daha çok ele alınırdı. Para talebinin önemi Keynes sayesinde anlaşıldı. Keynes, paranın sadece işlem amacıyla değil, ihtiyat ve spekülatif amaçla da talep edilebileceğini gösterdi. Böylece para arzıyla oynayarak ekonomide istikrar sağlanmayacağını da ortaya koydu. Friedman her ne kadar para arzını öne çıkartan bir neoklasik iktisatçı olsa da, para talebi fonksiyonunu genişletti; hatta teorisini bir para talebi teorisi olarak tanımladı. Para talebinin belirleyicileri arasına gelirin yanında faiz oranını, temettü oranını, enflasyon oranını ve dayanıklı tüketim malları fiyatlarını da koyarak analizi biraz karmaşık hale getirdi fakat fonksiyonun açıklayıcı gücünü arttırdı. Üstelik “herkes biraz Keynesyendir” diyerek, Yeni Ahit’te İsa’nın Romalı vergi tahsildarlarına direniş gösterenler için söylediği gibi “Sezar’ın hakkı Sezar’a” demeyi bildi.

Friedman’ın para talebinden yola çıkarsak eğer bir ülkede enflasyon var ise parayı elde tutmanın maliyeti artar, çünkü para lüks bir maldır. Dolayısıyla böyle maliyetli bir malı talep etmektense (çünkü para bir varlık olarak değer yitiriyor) bireyler başka varlıklara kayar. Gelişmiş ve istikrarlı bir finansal sistemde bireyler hisse senedine, tahvile ya da fonlara yönelebilirler. Eğer böyle bir ortam yok ise, bireyler dayanıklı mallar arasında yer alan konut, otomobil, hatta buzdolabı, çamaşır makinesi almaya yönelir (Türkiye’de yüksek enflasyon döneminde yeni işe girenler bu malları alarak evlenene kadar kendilerini enflasyona karşı korumaya çalışırlardı).

Türkiye’de geçtiğimiz 20 yılda küresel ekonomideki parasal genişlemenin sayesinde bolca borçlandılar; bunun yanında 2002 öncesi bu ülkeyi yönetenlerin devlete kazandırdıkları varlıkları (fabrikalar, araziler, bankalar, barajlar, elektrik santralleri vb.) satarak ülkede fon arzını (borçlanarak da olsa) arttırdılar. Böylece her kesime özellikle de inşaat ve otomotiv sektörüne krediye erişim kolaylığı getirildi. Konut sektörü bu dönemde öne çıktı. Aslında hane halkı da özel sektör de mutluydu. Biri konut sahibi olurken, diğeri çok yüksek kârlarla çalışarak sermaye birikimini arttırdı. Hatırlayınız, 2019’a kadar televizyonlarda en çok izlediğiniz reklamlar inşaat şirketlerinindi.

2019 yılıyla birlikte aslında 2014’te başlayan kriz derinleşti. Hükümet buna rağmen konut sektörünü canlı tutmak için kamu bankalarını da kullanarak kredileri arttırdı. Bu yıllarda dünyada konuta yönelik kredi arzını en fazla arttıran iki ülke vardı: Çin ve Türkiye. TCMB’nin bu dönemde para teorisi ve politikası dersini iyi bir akademisyenden alan öğrencinin yapmayacağı hataları yapması neticesinde Türkiye‘de TÜFE yüzde 90’lara yaklaşırken, Yİ-ÜFE’deki artış yüzde 157’e kadar çıktı. Bu durumda hükümete ve piyasalara güveni azalmış olan hane halkı önce tasarrufunu arttırdı, sonra da bu tasarrufunu altın, konut ve otomobile yatırma yolunu seçti. 2022 yılını bitirirken bu üç varlığa yönelen talep sayesinde net altın ithalatı 14,3 milyar dolara (parasal olmayan altın) yükselirken, sıfır otomobil bulunamaz oldu (Geçen hafta tanınmış bir otomobil bayisine gittim, “Hocam, ancak Şubat ayına gün veriyoruz.” dediler).

Türkiye elinde bomba tutuyor

2021’den bu yana konut sektörü patlamaya hazır bir bomba haline dönüştü. IMF verilerine göre dünyada konut fiyatları düşme eğilimine girmişken Türkiye, konut fiyatlarının en yüksek artış gösterdiği ülke oldu. 

Kaynak: IMF https://www.imf.org/external/research/housing/index.htm

Konut fiyatlarındaki bu yüksek artışın ardında, hükümetin talebi kredi genişlemesiyle beslemesi için uyguladığı makro ihtiyati politikalar vardı. Her iki saptamamız da IMF verilerine dayansa da TÜİK ve TCMB verileri de hükümetin tercihlerinin sonuçlarını göstermekte.

Kaynak: IMF https://www.imf.org/exter

Yaşanılan enflasyonist süreç hane halkında öyle bir talep tepkisi yarattı ki, konut fiyat endeksindeki artış oranı TÜFE ve Yİ-ÜFE’deki artışın üzerinde oldu. Ancak 2022’nin ikinci yarısında konut fiyatları yükselirken konut satışları azalmaya başladı. Bu durum, konut arz ve talebinin bu fiyatlar üzerinde buluşamadığını göstermekte. Yani piyasada denge kalmadı.

Kaynak: TCMB EVDS sistemi kullanılarak tarafımızca çizilmiştir.

Türkiye’de konut fiyatları enflasyon nedeniyle yükselirken konut, önemli bir varlık olmasından dolayı ulusal paranın ikame edileceği bir aktif olarak karşımıza çıkmakta. Bu da fiyatları daha da yukarı çekmekte. Fiyat artışında elbette mültecilerin de ciddi katkısı bulunmakta. İstanbul’daki fiyat artışının Türkiye ortalamasının üzerinde olmasında hükümetin TCMB, SPK, BDDK ve kamu bankalarının genel müdürlüklerini İstanbul’a taşıması da etkili oldu.

Unutmayınız, dünyada merkez bankası başkentte olmayan belli başlı iki ülke var: Almanya ve Hindistan. Berlin, Bundesbank kurulduğunda işgal altındaydı; Hindistan da başkentini taşıdı (Bombay iken Yeni Delhi oldu). Bu iki ülkenin dışında merkez bankası başkentte olmayan tek ülke Türkiye.

Geldiğimiz noktada konut sektöründe fiyatlar bombanın fitilinin çekilmesini bekliyor. Buna karar verecek olan da elbette hükümet.

Okuma Önerisi: İbrahim Semih Akçomak, Ahlaksız Büyüme.

                       Ömer Faruk Çolak, Ekonomide Masallar Gerçekler.