Şeker GYO Genel Müdürü Eser: Halk arz fiyatının ciddi iskontolu olduğunu düşünüyorum

Dilay HATİP

Halka arz edilen şirketlerin mali tablolar ve halka arz edilme hikayeleri ile ele alınarak konuşulduğu Gong programında bu hafta Dünya Gazetesi / Nasıl Bir Ekonomi (NBE) Yönetim Kurulu Başkanı Hakan Güldağ'ın konuğu halka arz sürecini konuşmak üzere Şeker GYO'nun Genel Müdürü Serdar Eser oldu.

1-2 Haziran'da halka arzı gerçekleşecek olan Şeker GYO'nun Genel Müdürü Serdar Eser, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu'nun (BDDK) çıkardığı kararın, bankaların ellerindeki gayrimenkulleri azalma yönüne gittiklerini ve çoğunun da ayrı bir gayrimenkul şirketi kurduğunu ifade ederek, "Biz de önce Şeker gayrimenkul şirket olarak kurulduk. Daha sonra 2020 senesinde SPK'dan izin alarak gayrimenkul yatırım ortaklığına (GYO) döndük. Kurulmamızdan kısa süre sonra halka arz için 2021 yılında SPK'ya ilk başvurumuzu yaptık. Ancak pandemi sürecinden dolayı süreç biraz uzadı. 31.12.2021 bilançolarıyla SPK'dan halka arz süreciyle ile ilgili gerekli izinleri aldık" dedi.

Eser, 1 Haziran itibariyle satışa başlayacaklarını, halka arzın borsa birincil piyasada eşit dağıtım yöntemi ile 1-2 Haziran arasında gerçekleşeceğini duyurdu.

Hakan Güldağ: Genelde halka arzlarda bir tahsisat yapılır fakat siz alışığa gelmişin dışında bir yöntem kullanıyorsunuz. Eşit dağıtım yönteminin avantajı nedir?

Serdar Eser: Biz Şekerbank'ın bir kuruluşuyuz. Anadolu'da da müşterilerimiz var. Bizim tahminimize göre tahsisli halka arzlarda, küçük yatırımcıda biraz daha çekingenlik var. Kendilerine pay düşmeyeceğini düşünüyorlar. Biz burada daha geniş bir yatırımcı kitlesini hedefledik. Tahmin ettiğiniz üzere halka arz fiyatımızda neredeyse nominale yakın bir fiyat. Bugün şirketi kursak 1 liradan kurulur ama içinde ciddi bir portföy bulunan bir şirketten bahsediyoruz. Bunu bir şekilde küçük yatırımcıyla da paylaşmak istedik. Bu nedenle ilgili aracı kurumumuz olan ve halka arzı gerçekleştirecek Şeker Yatırım ile konuşarak eşit dağıtımın daha uygun bir yöntem olduğuna karar verdik.

Hakan Güldağ: Halka arz sonrası halka açıklık oranı ne olacak?

Serdar Eser: Halka açıklık oranı yüzde 25 olacak. Şu andaki sermayemiz 610 milyon. 203 milyon yani yüzde 33'ü halka arz ediyoruz. Ama halka arz sonrası halka açıklık oranı yüzde 25 olacak.

“BORSADA İLK 10 GYO ARASINDA OLMA HEDEFİMİZ VAR”

Hakan Güldağ: Halka arz sonrası piyasa değeri bakımından, Borsa İstanbul'da işlem gören 38 GYO var. Şeker GYO piyasa değerine göre en değerli 24'üncü GYO olacak.

Serdar Eser: Evet çıkış fiyatına göre öyle. Ama bakarsanız sermayemize, öz kaynaklarımıza göre 13'üncü veya 14'üncü sırada yer alıyoruz. Hedeflerimizin arasında da borsada işlemlerde ve GYO'larda ilk 10 içinde yer almak ilk hedeflerimizden biri.

Hakan Güldağ: Halka arz gelirinin kullanılacağı yerler her zaman merak edilir. Yatırımcılarımıza buna ilişkin bilgi verir misiniz?

Serdar Eser: Biz burada öncelikle finansal yapımızı dengeye oturtmayı düşünüyoruz. Tabii ki bir kredi söz konusu. Ancak bir yandan da aktifimize baktığımızda şu anda neredeyse 17 milyon dolara yakın nakit benzeri varlık var. Kazakistan'da 5 milyon dolarlık çok değerli bir arsamız var. Halka arz dan sonra elde edilecek fonların finansal yükümlülüğümüzü azaltacağını düşünüyoruz.

İkinci aşamada da başlayacağımız bir projemiz var. Bu aslında kendi kendini finanse edebilecek bir proje ama başlangıç sermayesi aşamasında halka arzdan gelecek fonlarla yapmayı düşünüyoruz. Daha sonra proje kendi kendini finanse etme aşamasına gelecek gibi görünüyor. Orada bir sorun yaşamayacağız. Daha sonra biliyorsunuz portföyde İstanbul, Adana, Mersin gibi ciddi mekanlara 1634 tane gayrimenkul var. Bunların revizyonları da gerekiyor. Bir miktar fonları da bu yapıların güçlendirilmesine ayırmayı düşünüyoruz. Hatta mümkün olabilirse bazılarını yıkıp yeniden yapabiliriz. Kısacası bu şekilde 3 ana temada düşünebilirsiniz.

“ŞİLE PROJESİ ÇOK İLGİ GÖRDÜ”

Hakan Güldağ: Bahsettiğiniz projelerden birisi olan Şile Aydınkent Konut Yapı Kooperatif ile kat karşılığı arsa projesi hakkında bilgi verebilir misiniz?

Serdar Eser: Evet Şile'de bir kooperatif ile anlaştık. Aslında kat karşılığı bile diyebilirsiniz. Bu kooperatif kentsel dönüşüme de girdi. O da bizim için avantaj yarattı çünkü satışlarda KDV yüzde 1 olacak. Orada 30 villa yapıyoruz. Birisi ikiz villa olmak üzere 16'sını kooperatif sahibine vereceğiz. Kalan 14 villa ise bizim. Portföyümüze baktığımızda bizim için küçük bir proje gibi görünse de Şeker GYO olarak kuruluşumuzdan bu yana kendimizi bir test edeceğiz. Aslında biz zaten vizyon ve misyonumuz arasında da olan, insanlara yaşayabilecekleri, çevreci, sürdürülebilir nitelikteki konutlar sunmayı hedefliyoruz. Böyle büyük bir toplu konut yapalım, otoyollara girelim, AVM yapalım gibi hedefler taşımıyoruz şu anda. Ama ilerde şartlar ne gösterir bilemeyiz. Bu proje çok ilgi gördü, oraya kurumsal bir yatırımcı girince şimdiden yanda boş arsalardan talepler gelmeye başladı. Şu an için herhangi bir bağlantımız söz konusu değil ama tabii değerlendiriyoruz. Bu halka arz sürecinden sonra zannedersem daha aktif olacağız. Haziran ayında temeli atıp, 2023 sonu olmadan bitirmeyi hedefliyoruz.

Hakan Güldağ: Halka arz fiyatının altında fiyatla hisse satışı yapmama taahhüdü var mı?

Serdar Eser: Şekerbank ana ortak olarak 1 yıl hiç hisse satmayacak. Şeker Yatırım tam underright ediyor. Eğer satılamayan pay olursa hepsini satın alacaklar. Ayrıca biz, fiyat istikrarı uygulayacağız. 30 gün boyunca hisse fiyatı halka arz fiyatının altına düşerse yatırımcıdan bu hisseleri alacak Şeker yatırım. Bunun için de yaklaşık 40 milyon TL'lik bir fonu ilk aşamada tutacağız.

Hakan Güldağ: Halka arz sonrası kar dağıtım politikanız ne olacak?

Serdar Eser: Bizim portföy ofis kiralama yani ticari alan. Yani ciddi kurumsal kiracılar var. Sürdürülebilir ve güvenli bir kira gelirimiz var. Özellikle TÜFE arttığı sürece kontratları yenilediğimizde bizim kira gelirlerimiz beklenenin üzerinde artmaya başladı. Sabit gelirlerimiz bunlar. Ondan sonraki gelirler eğer yeni proje olursa tabi hayata geçerse veya karlı bir gayrimenkul satılırsa, yani nakit girişlerine bağlı. Değer artışından gelecek bir fonun dağıtılması olmayan bir paranın dağıtılması gibi düşünebilirsiniz. Ama hedeflerimizden biri temettü endeksine girmek. Az da olsa ilk günden beri yatırımcının üzerinde temettünün 1 TL bile olsa olumlu etkisi olacağını düşünenlerdenim. Bir zorunluluk vardı eskiden, sonra zorunluluk kalktı. Yatırımcı en azından sahip olduğu hisseye ilişkin 1 TL de olsa 3 TL de olsa kendisinin banka hesabına bir şeyin yatmasının çok pozitif bir etkisi olduğu kanaatindeyim. Ama şu anda kesin bir şey söylemek biraz zor. Bağlayıcı olur.

“YÜKSEK İSKONTOYU SİNEYE ÇEKTİK”

Hakan Güldağ: Zannediyorum yatırımcılarınız mesajı almıştır. Bu piyasa değeri/defter değeri 1.11, fiyat/kazanç çarpanı olarak 7.13'lük bir oran var. Hisselerinizin halka arz fiyatının iskontosu yüksek olduğunu düşünür müsünüz?

Serdar Eser: Ben düşünüyorum. Nedense bu iskonto olayı hep konuşuluyor. Bir teamül gibi oldu. Nedense GYO'larda iskonto yüzde 20. Neden yüzde 20, neden iskonto veriyorum. Zaten fiyat belli. Ama aracı kurumumuz da iskontosuz satış yapamayız diye ısrarla belirtti. Bu nedenle böyle bir şey oldu. Ben gerçekten baktığımda bizim bu fiyatta iskontonun yüksek olduğunu düşünüyorum. Ama şartlar ve karar bu şekilde çıktı. Zaten SPK da iskonto konusunda ısrarcılığı yok ama mutlaka fiyat tespit raporlarında bir iskonto uygulatıyorlar. Bana göre bizim iskontomuz biraz yüksek. İlk başvurumuzda böyle yürümüştük. Değiştirmeyelim dedik. Artık biraz sineye çektik diyelim.

“PANDEMİ SONRASI OFİS TRENDi BİZİM AVANTAJIMIZA”

Hakan Güldağ: Hayırlısı olsun. Ama zaten bir GYO olduğunuz için sanıyorum bütün faaliyetleriniz matematik üzerine şekilleniyor. Dikkat çeken bir taraf var. Gördüğüm kadarıyla yüzde 90'un üzerinde bir ticari gayrimenkul portföyüne sahipsiniz. Bu çerçevede ofis piyasasıyla ilgili beklentilerinizi de sormak isterim. Kiralardaki artışın da aynı hızda devam etmesini bekliyor musunuz diye bir ek soru da ben ilave edeyim.

Serdar Eser: Bizim halka arzımızın uzama nedeni bu pandemi dolayısıyla ofis piyasasında yaşanan belirsizlikti. Ama artık gözlüyoruz ki hibrit çalışma düzeninden yavaş yavaş ofise dönüşler başladı. Büyük çaplı ofisler değil bizim eskisi gibi. Daha küçük çaplı ofislere dönüş oluyor. Kademeli çalışma sistemleri getirildi. Bunu biz kendimiz açısından bir avantaj olarak değerlendiriyoruz. Bizim bütün ofislerimiz 1000 metrekare ve altında. Genellikle sektör temsilcileriyle görüştüğümüzde bu tür metrekareli ofislerin şirketler tarafından daha rahat talep edildiği bilgisini alıyoruz. Çünkü çalışanlar üç gün geliyor iki gün yer değiştiriyorlar. Eski o büyük bina ve ofis yapıları değişiyor. İkincisi ciddi anlamda farklı yapılar oluştu. Özellikle bu yazılımcı grupları bir girişimcilerin artması orta ölçekli ofis piyasasını canlandırdı. Bizim genellikle de İstanbul'da Mİ hattı dediğimiz merkezi iş alanı üzerinde, metroya yakın. Bu konuda hiçbir endişe taşımıyoruz hatta ümitliyiz ofis geleceği açısından. Doluluk oranları arttı ofislerde, sektör raporları bunu gösteriyor. Her ne kadar dolarla kira kontratı yapamıyor olsanız bile genellikle artık kiralar dolara endekslenip TL deklare ediliyor. Bu nedenle bizim izlenimimiz ofis piyasasının, biz kendi sahip olduğumuz ofisler açısından düşünüyoruz, ivmesinin artacağı yönünde.

Hakan Güldağ: Benim de gözlemlerim benzer diyebilirim. Tabii ki siz işin içindesiniz ama artık bir geri dönüş başladı. Pandemide uzaktan çalışma meselesi çok öne çıktı ve aynen devam edeceği düşünülüyordu. Çok öyle olmadı sanki?..

Serdar Eser: Olmadı evet. Bizim banka mesela yüzde 100 ofiste çalışma kararına aldı döndü mesela. Gözlemlediğim bazı sektörler hariç artık şirketler ofis yaşamına dönmeye başladı.

“KISA VADEDE KONUT FİYATLARININ AŞAĞI GELMESİNİ BEKLEMİYORUM”

Hakan Güldağ: Ofis tarafının dışında, konut tarafını nasıl görüyorsunuz. Artan kiralar sonrası o tarafta bir sıkışma oldu diye bir değerlendirme var. Hükümet ilk konut projesiyle ve düşük faizli krediyle biraz ortaya çıkıyor. Konut piyasasındaki gelişmeleri biraz da orta vadeyle baktığınızda nasıl görüyorsunuz Serdar Bey?

Serdar Eser: Genel kanı, arz eksikliği var. Özellikle de pandemiden başlayarak. Bunu yapı ruhsatlarından da göreceksiniz. Ciddi bir arz eksikliği söz konusu. İkincisi inşaat maliyetlerindeki korkunç artış. Artık finansal yapısı güçlü olmayan şirketlerin alayım, biraz başlayayım, satayım, tekrar yapayım durumunu azalttı.Yani arsa yok, arsa maliyetleri çok yüksek. İnşaat maliyetleri çok yüksek. Bu konut arzının daralmasına neden oluyor. Temel konulardan biri o. Buna karşı ne yapılabilir? Uydu şehirler yapılabilir. Sanırım Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nda da konuşuluyormuş. Bu yönde çalışmalar var. Ama ben kısa vadede özel sektör eliyle konut arzının artırılabileceği kanaatinde değilim. Çünkü bir arsa arzı kısıtı var. Artık İstanbul'da siz de biliyorsunuz arsa bulmak çok zor. Bir de inşaat maliyetlerindeki belirsizlik çok etkili bir unsur. Biz projemiz için ayda bir iki ayda bir yeniden fizibilite yaptırıyoruz. Çünkü sürekli fiyatlar değişiyor. Bu bakımdan ben kısa vadede konut arzındaki sıkıntı dolayısıyla konut fiyatlarında belirgin bir düşüş olacağı kanısında değilim. Ofis piyasalarında örneğin boş AVM'lerin, boş ofislerin belki bir yöntemle konuta çevrilmesi olabilir. Bir de çünkü lüks konut ihtiyacı da çok had safhada. Özellikle yabancı yatırımcılara Türk vatandaşlığı hakkı tanınmasından sonra ciddi bir ihtiyaç olduğunu görüyoruz. Bu da neden olması, ofis katlarının lüks rezidanslara çevrilmesiyle bir ölçüde sonuç alınabilir. Ama kısa vadede konut fiyatlarında belirgin bir düşüş beklemiyorum şu an için.

Hakan Güldağ: Aslında bu arsa meselesi galiba sadece İstanbul'un sorunu değil. Geçenlerde Gaziantep'te yine konuyla ilgili Gaziantep Sanayi Meclisi Başkanı Adil Konukoğlu'nun bir demecine rastlamıştım. "Asıl fiyatları yukarı çeken konu hammadde fiyatlarındaki artıştan çok arsa fiyatlarındaki artış" diyordu.

Serdar Eser: Rant kelimesini kullanırsak arsa rantı ciddi bir sıkıntımız şu anda özellikle konut için.

“BAŞKA BUTİK KONUT PROJELERİ YAPABİLİRİZ”

Hakan Güldağ: Siz ticari portföyü yüksek bir GYO'sunuz. Portföyü çeşitlendirme noktasında konut odaklı projelere önümüzdeki dönemde odaklanmayı planlıyor musunuz? Mesela uydu kentler gibi konulara?

Serdar Eser: Şu anda biz uydu kent, toplu konut yapalım gibi bir düşünce içerisinde değiliz. Ama insanların özellikle pandemiden sonra şehir dışında, daha güvenli, daha özgür, bahçesi olan alanlara yöneldiğini gözlemledik. Bu nedenle sanki daha butik, Şile'deki gibi, belki daha büyük boyutlusu, çevreci nitelikte, kendi elektriğini, belki kendi altyapı suyunu oluşturacak, peyzajı düzgün olacak sakin bir ortamda konutların daha satılabilir veya piyasası olduğu düşüncesindeyiz. Ve bize de daha kolay uygulama olarak bakıyoruz. Fırsat çıkarsa ne olur bilmiyoruz tabii. Şile olur, başka yer olur, bu tür yerlerde 50-100 villa daha butik nitelikte, insanların yaşamaktan keyif alacağı bir çevreci konutlar yapma düşüncesindeyiz.

Hakan Güldağ: Serdar Bey, yurtdışında herhangi bir faaliyet düşüncesi olur mu? Bildiğim kadarıyla Kazakistan'da ticari değeri milyon dolarlar seviyesinde bir arsası var Şeker GYO'nun. Yurtdışında projeler gündeme gelir mi?

Serdar Eser: Orası evet ticari izinli bir arsa ve çok da değerli bir yerde. Orada biz kendimiz mi bir proje geliştiririz, ortak bir proje mi yaparız kesin bir karar ulaşmadık. Konjonktür de biraz uygun olmadı. Ama neden olmasın. Sahip olduğumuz tecrübelerimiz orada da bir proje gerçekleştirebilecek seviyede. Ama somut bir şey yok. Satışa çıkalım diye de bir niyetimiz yok.

“GAYRİMENKUL PORTFÖYÜMÜZ ÇOK DEĞERLİ”

Hakan Güldağ: Kolay bir iş değil, halka arzlar zevkli ama bir o kadar da yorucu. Benim gördüğüm Kazakistan konusunu ilave bir konu olarak sordum. Ama zaten içeride gördüğüm kadarıyla gayrimenkul portföyünün önemli bir kısmı İstanbul'da, aynı zamanda İzmir, Adana, Mersin gibi ticari hayatın yüksek olduğu ve o illerin de ticari olarak öne çıkmış merkezlerinde önemli portföyler var. Çoğu da kurumsal şirketler kiraya verilmiş durumda. Bu da herhalde şirketin önümüzdeki dönemde kiraların da hızla arttığı düşünülünce sürdürülebilir bir gelir kaynağı olduğu yönünde değerlendirme yapmama neden oluyor. Siz ne dersiniz?

Serdar Eser: Çok yanlış değil Hakan Bey. Elbette kiracıların kiralarını artırması çok da hoşumuza giden bir şey değil. Ama mevzuat gereği en az TÜFE kadar artış yapmak zorundayız. Gayrimenkuller dediğiniz gibi 21 ilde olsa da ağırlıklı olarak İstanbul'da. Bu gayrimenkullerin hepsi ticari yaşamın içinde. Mesela Şeker Kule Levent'te. Metrocity'de dört kat var hemen yanımızda. Gümüşsuyu, Tophane, hemen Gümüşsuyu'nun yanında bir yer daha... Şimdi bunlar isteseniz de sahip olamayacağınız gayrimenkuller. Bunlardan maksimum gelir almaya çalışıyoruz şu an için. Başka amaçlarla değerlendirme olanağımız da var. Porojeler de geliyor. Ama bizi tatmin etmedi elde edeceğimiz gelir açısında. Şu anda kiralama yöntemiyle devam ediyoruz. Hakikaten bizim açımızdan çok değerli gayrimenkullere sahip olduğumuz düşüncesindeyiz.

Hakan Güldağ: Bir yatırımcıdan gelen soru olarak Şeker Kule'de bir ipotek var sanırım, o devam ediyor mu diye sormuş?

Serdar Eser: Tabii tabii, ipotek krediye bağlı ipotek. Artık bugün hiçbir krediyi ipoteksiz almanız mümkün değil. Kredi ödendikçe ipotek de kaldırılacaktır. Mali tablomuzun altındaki dipnotlarda da izahnamede de yer alıyor. Rahatlıkla görülebilir.

“YATIRIMCILAR UZUN VADELİ BAKMALI, İZAHNAMEYİ OKUMALI”

Hakan Güldağ: Serdar Bey, sayın Serdar Eser, çok çok teşekkür ediyorum. Bütün sorularımıza samimiyetle cevap verdiniz hem de detaylarıyla yanıtlamış oldunuz. Son bir mesajınız varsa yatırımcılara onu da almak isteriz. Yarın başlıyor halka arzınız.

Serdar Eser: Bize bu fırsatı verdiğiniz için çok teşekkür ediyorum Hakan Bey. Yatırımcılara, bizim türümüzdeki GYO'lara biraz uzun vadeli bir yatırım olarak bakmaları gerektiği düşüncesindeyim. Her şey açık, izahname çok net, her ne kadar çoğu yatırımcı izahnameye bakmasa da ben SPK kökenli biri olarak bakmalarını öneriyorum. İnşallah yatırımcılarımız, sermaye piyasalarımız, özellikle şirketimiz ve bankamız için hayırlı olur.