Konut satışları düşerken fiyatlar neden yükseliyor?

Geçtiğimiz günlerde konut piyasasına yönelik iki kritik veri açıklandı: Satışlar ve fiyat.                   

Konut satışları Ekim ayında yüzde 25 geriledi. Böylece satışlardaki daralma dördüncü ayına ulaştı. Yeni konut satışları yüzde 22, ikinci el konut satışları yüzde 26,7 geriledi. Son dört ayda ikinci el konut satışlarındaki daralmanın, yeni konut satışlarındaki daralmadan daha yoğun yaşanması.

Bunun nedenlerine ilişkin net bir şey söylemek mümkün olmasa da; ikinci el konutlardaki fiyat artışının son aylarda yeni konutlardaki fiyat artışının üzerinde seyretmesinin bir rolü olabilir. Son 10 yılda, konut satışlarının peş peşe azaldığı dört dönem var.

Bunların üçünde daralma 6, birinde 7 ay devam etmiş. Şu andaki daralmanın dördüncü ayını geride bıraktık. Henüz, sosyal konut projesinin piyasaya getireceği hareket dışında, satışların artacağına yönelik bir işaret yok. Geçen hafta açıklanan Eylül verilerine göre konut fiyat endeksi son bir yılda yüzde 189 arttı. İki yıl öncesine artış yüzde 292, üç yıl öncesine göre artış yüzde 399’a ulaştı. Soru şu: Son aylarda satışlar gerilerken fi yat neden hala yükseliyor? Bunun en az iki nedeni var.

Birincisi, inşaat maliyetleri hızla artmaya devam ediyor. Maliyetler sürekli ve şiddetle yükselirken, satış fi yatlarında gerileme görmemiz zor.            

İkincisi, negatif reel faiz ve yarı-sabit kur, insanların mevduata, dövize ve altına yönelttikleri yatırımlarının gayrimenkule ve hisse senedine kaymasına neden oldu ve bu süreç devam ediyor.            

Fakat, fiyatlarda yaşanan sert yükselişin önümüzdeki dönemde aynı hızla devam etmesi de mümkün değil. Zira, konut fiyatları çoğu yerde satın almanın mümkün olmadığı kadar yükseldi. Ayrıca, faizlerde kısmi bir gerileme olsa da konut kredisi kullanmak çok zor. Dolayısıyla maliyetler artmaya devam ettikçe konut fiyatları da artacak; ancak bu artış büyük olasılıkla enflasyonun altında kalacak ve istisnai durumlar dışında konut önümüzdeki dönemde enflasyonun üzerinde getiri sağlayabilecek bir yatırım aracı olmayacak.   

Salı sabahı duyurulacak Kasım ayı tüketici güven endeksi, sadece ekonominin talep kanadı için değil, yaklaşmakta olan seçimler için de kritik bir gösterge. Geçtiğimiz Haziran’da 63,4 puan ile dip seviyesine inen endeks, Temmuz’dan itibaren dört ay yükseldi ve Ekim’de 76,2 puana çıktı. Kasım ve Aralık’ta yükseliş hız kesebilir. Ocak’ta ücretlere gelecek zamlar ise endeks üzerinde güçlü bir pozitif etki doğuracaktır.          

Haftanın önemli bir başka verisi, reel sektör güven endeksi. Büyümenin öncü göstergelerinden biri olan sanayi sektörü güveni, kısa vadede zayıf kalmaya devam edecek.         

Perşembe öğleden sonra PPK’dan faiz kararı gelecek. 150 baz puanlık indirim yapılan son PPK toplantısının ardından gelen “… takip eden toplantıda da benzer bir adım atıldıktan sonra faiz indirim döngüsünün sona erdirilmesini gündeme almıştır…” ifadesi nedeniyle, bu hafta faizin yüzde 9’a inmesi bekleniyor.