Sözleşmelerin görünmeyen yüzü, emlak danışmanı mı, yatırım ortağı mı?
Av. Ege Demiralp
UZMAN ARABULUCU
Türkiye’de konut ve arsa yatırımı, hala en güvenilir yatırım aracı olarak görülüyor. Ancak bu alanda bireysel yatırımcının yanında yardımcı birileri de var: Emlak yatırım danışmanları. Sadece emlak gösteren değil, “Nereye yatırım yapılmalı, ne kadar kazandırır” diyen yeni bir meslek tipi gelişiyor. Peki, yatırımcının danışmanla yaptığı bu sözleşmelerin hukuki dayanağı ne? Daha önemlisi, bu danışmanlar zarar durumunda sorumlu mu?
Hukuken adı konmamış bir sözleşme türü
Yatırımcı ile danışman arasındaki ilişki çoğu zaman yazılı bir sözleşmeye bile dayanmıyor. Oysa danışman, hangi semtin prim yapacağına dair yönlendirici bilgi veriyor; hatta bazen “Bu projeye mutlaka gir” diyerek karar sürecini doğrudan etkiliyor. Bu durum, Borçlar Kanunu’nda tanımlı “Vekalet” veya “Danışmanlık” sözleşmelerine giriyor gibi görünse de çoğu zaman karma nitelikli bir ilişki söz konusu. Özellikle danışmanın “Getiri taahhüdü” vermesi durumunda, bu sözleşmeler risk paylaşımı doğurabilir. Bu da danışmanın hukuki sorumluluğunu artırır.
Komisyon mu, ücret mi?
Burada önemli bir ayrım var:
- Emlak danışmanları, genellikle taşınmaz satışında komisyon alır. Bu hizmet “Yer gösterme, pazarlama” ile ilgilidir. Buna ilişkin “Yer gösterme “ sözleşmesi hazırlarız.
- Yatırım danışmanları ise bilgi, analiz ve yönlendirme hizmeti verir. Bunun karşılığı “Danışmanlık ücreti” olmalıdır, komisyon ücreti değil.
Ancak pratikte bazı kişiler, hem komisyon alıyor hem de yatırım danışmanı gibi davranıyor. Bu durum, yetki ve sorumluluk karışıklığına neden oluyor. Eğer biri yatırım kararı verdirdiyse ve bu karar zararla sonuçlandıysa, sadece “Komisyon aldım” demek hukuken yeterli olmayabilir.
Zarar doğarsa sorumluluk var mı?
Eğer danışman, yatırımcının kararını etkileyen açık yönlendirmelerde bulunduysa ve bu yazılı (mesaj, mail, sözleşme) olarak belgelenebiliyorsa, kusurlu yönlendirme nedeniyle tazminat sorumluluğu doğabilir. Yani yatırımcı, “Zarara uğradım çünkü bu kişi bana yanlış yön verdi” diyerek haksız fiil veya sözleşmeye aykırılık gerekçesiyle dava açabilir. Ayrıca danışmanın, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisansı olmadan yatırım tavsiyesi vermesi halinde idari yaptırımlarla karşılaşması da mümkündür. Özellikle kazanç garantisi veya “kesin getiri” gibi ifadeler kullanılıyorsa bu, ciddi hukuki sonuçlar doğurabilir.
Yatırımcılar ne yapmalı?
- Sözleşmesiz işlem yapmayın. Yazılı belge, hakkınızı aramak için temel silahtır.
- Danışmanlık ücreti ve komisyon ayrımını netleştirin. İkisini de alan kişilerden kaçının.
- “Kazanç garantisi” veren, projenin ortağı gibi davranan, risk anlatmayan danışmanlardan uzak durun.
- Danışmanın SPK lisansı veya herhangi bir mesleki belgesi olup olmadığını sorgulayın.
Emlak piyasasında profesyonelleşen danışmanlık hizmetleri, yatırımcı için kolaylık gibi görünse de, yazılı ve açık sözleşmelerle sınırları çizilmediğinde risk kaynağı haline gelebilir. Danışmanlık ile taahhüt arasında çok ince bir çizgi vardır; ve bu çizginin aşılması durumunda, danışman sadece bir fikir veren kişi değil, hukuken sorumlu bir taraf haline gelir.
Değerli ekonomim.com okurları,
ekonomim.com ekibi olarak Türkiye'de ve dünyada yaşanan, haber değeri taşıyan gelişmeleri sizlere en hızlı, tarafsız ve kapsamlı şekilde sunmak için çalışıyoruz. Bu süreçte sunduğumuz haberlerle ilgili eleştiri, görüş ve yorumlarınız bizim için çok değerli. Ancak, karşılıklı saygı ve hukuka uygunluk çerçevesinde, daha sağlıklı bir tartışma ortamı oluşturmak adına yorum platformumuzda uyguladığımız bazı kurallarımız bulunmaktadır.
Sayfamızda Türkiye Cumhuriyeti kanunlarına ve evrensel insan haklarına aykırı yorumlar onaylanmaz ve silinir. Okurlarımız tarafından yapılan yorumların, (diğer okurlara yönelik olanlar da dahil) kişilere, ülkelere, topluluklara, sosyal sınıflara ırk, cinsiyet, din, dil başta olmak üzere ayrımcılık içermesi durumunda, yorum editörlerimiz bu yorumları onaylamayacak ve silecektir. Onaylanmayacak ve silinecek yorumlar arasında aşağılama, nefret söylemi, küfür, hakaret, kadın ve çocuk istismarı, hayvanlara yönelik şiddet söylemleri de yer almaktadır. Suçu ve suçluyu övmek, Türkiye Cumhuriyeti yasalarına göre suçtur, bu nedenle bu tür yorumlar da ekonomim.com sayfalarında yer almayacaktır.
Ayrıca, Türkiye Cumhuriyeti mahkemelerinde doğruluğu kanıtlanamayan iddia, itham ve karalama içeren, halkı kin ve düşmanlığa tahrik eden, provokatif yorumlar da yapılamaz.
Markaların ticari itibarını zedeleyici, karalayıcı ve ticari zarara yol açabilecek yorumlar onaylanmaz ve silinir. Aynı şekilde, bir markaya yönelik promosyon veya reklam amaçlı yorumlar da onaylanmaz ve silinecek yorumlar kategorisindedir. Diğer web sitelerinden alınan bağlantılar ekonomim.com yorum alanında paylaşılamaz.
ekonomim.com yorum alanında paylaşılan tüm yorumların yasal sorumluluğu yorumu yapan kullanıcıya aittir, ekonomim.com bu sorumluluğu üstlenmez.
ekonomim.com'de yorum yapan her okur, yukarıda belirtilen kuralları, sitemizde yer alan Kullanım Koşulları'nı ve Gizlilik Sözleşmesi'ni okumuş ve kabul etmiş sayılır.
Kurallarımıza uygun şekilde saygı, nezaket, birlikte yaşama kuralları ve insan haklarına uygun yorumlarınız için teşekkür ederiz.