Sözleşmelerin görünmeyen yüzü, emlak danışmanı mı, yatırım ortağı mı?

Ege Demiralp
Ege Demiralp Serbest Kürsü

Av. Ege Demiralp

UZMAN ARABULUCU

Türkiye’de konut ve arsa yatırımı, hala en güvenilir yatırım aracı olarak görülüyor. Ancak bu alanda bireysel yatırımcının yanında yardımcı birileri de var: Emlak yatırım danışmanları. Sadece emlak gösteren değil, “Nereye yatırım yapılmalı, ne kadar kazandırır” diyen yeni bir meslek tipi gelişiyor. Peki, yatırımcının danışmanla yaptığı bu sözleşmelerin hukuki dayanağı ne? Daha önemlisi, bu danışmanlar zarar durumunda sorumlu mu?

Hukuken adı konmamış bir sözleşme türü

Yatırımcı ile danışman arasındaki ilişki çoğu zaman yazılı bir sözleşmeye bile dayanmıyor. Oysa danışman, hangi semtin prim yapacağına dair yönlendirici bilgi veriyor; hatta bazen “Bu projeye mutlaka gir” diyerek karar sürecini doğrudan etkiliyor. Bu durum, Borçlar Kanunu’nda tanımlı “Vekalet” veya “Danışmanlık” sözleşmelerine giriyor gibi görünse de çoğu zaman karma nitelikli bir ilişki söz konusu. Özellikle danışmanın “Getiri taahhüdü” vermesi durumunda, bu sözleşmeler risk paylaşımı doğurabilir. Bu da danışmanın hukuki sorumluluğunu artırır.

Komisyon mu, ücret mi?

Burada önemli bir ayrım var:

- Emlak danışmanları, genellikle taşınmaz satışında komisyon alır. Bu hizmet “Yer gösterme, pazarlama” ile ilgilidir. Buna ilişkin “Yer gösterme “ sözleşmesi hazırlarız.

- Yatırım danışmanları ise bilgi, analiz ve yönlendirme hizmeti verir. Bunun karşılığı “Danışmanlık ücreti” olmalıdır, komisyon ücreti değil.

Ancak pratikte bazı kişiler, hem komisyon alıyor hem de yatırım danışmanı gibi davranıyor. Bu durum, yetki ve sorumluluk karışıklığına neden oluyor. Eğer biri yatırım kararı verdirdiyse ve bu karar zararla sonuçlandıysa, sadece “Komisyon aldım” demek hukuken yeterli olmayabilir.

Zarar doğarsa sorumluluk var mı?

Eğer danışman, yatırımcının kararını etkileyen açık yönlendirmelerde bulunduysa ve bu yazılı (mesaj, mail, sözleşme) olarak belgelenebiliyorsa, kusurlu yönlendirme nedeniyle tazminat sorumluluğu doğabilir. Yani yatırımcı, “Zarara uğradım çünkü bu kişi bana yanlış yön verdi” diyerek haksız fiil veya sözleşmeye aykırılık gerekçesiyle dava açabilir. Ayrıca danışmanın, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisansı olmadan yatırım tavsiyesi vermesi halinde idari yaptırımlarla karşılaşması da mümkündür. Özellikle kazanç garantisi veya “kesin getiri” gibi ifadeler kullanılıyorsa bu, ciddi hukuki sonuçlar doğurabilir.

Yatırımcılar ne yapmalı?

- Sözleşmesiz işlem yapmayın. Yazılı belge, hakkınızı aramak için temel silahtır.

- Danışmanlık ücreti ve komisyon ayrımını netleştirin. İkisini de alan kişilerden kaçının.

- “Kazanç garantisi” veren, projenin ortağı gibi davranan, risk anlatmayan danışmanlardan uzak durun.

- Danışmanın SPK lisansı veya herhangi bir mesleki belgesi olup olmadığını sorgulayın.

Emlak piyasasında profesyonelleşen danışmanlık hizmetleri, yatırımcı için kolaylık gibi görünse de, yazılı ve açık sözleşmelerle sınırları çizilmediğinde risk kaynağı haline gelebilir. Danışmanlık ile taahhüt arasında çok ince bir çizgi vardır; ve bu çizginin aşılması durumunda, danışman sadece bir fikir veren kişi değil, hukuken sorumlu bir taraf haline gelir.

Henüz bu içeriğe yorum yapılmamış.
İlk yorum yapan olmak ister misiniz?
Yorum yapmak için tıklayınız
Yazara Ait Diğer Yazılar Tüm Yazılar
OVP nedir, ne değildir? 25 Haziran 2025