Konut balonu: Türkiye'de gerçek mi, spekülasyon mu?
Türkiye’de konut fiyatları, özellikle son üç yılda sadece gayrimenkul yatırımcılarının değil, tüm toplumun dikkatini çekecek ölçüde hızlı bir yükseliş sergiledi. TÜİK ve TCMB verilerine göre, 2021–2024 arasında konut fiyat endeksi nominal olarak yüzde 700’ün üzerinde artış gösterdi. 2025 yılına girildiğinde ise konut fiyatlarındaki artış hız kesmiş gibi görünse de, birçok şehirde fiyatlar hâlâ reel gelir artışlarının çok üzerinde seyretmeye devam ediyor. Bu durum, Türkiye’nin bir “konut balonu” içinde olup olmadığına dair tartışmaları derinleştiriyor.
İstanbul başta olmak üzere büyük şehirlerde konut fiyatları olağanüstü seviyelere ulaştı. Örneğin, 2021 yılında 1 milyon TL’ye alınabilen orta sınıf bir daire, 2025’te benzer özelliklerde 6-7 milyon TL’ye satılıyor. Bazı prestijli bölgelerde bu rakamlar 30 milyon TL’yi aşabiliyor. Ancak aynı dönemde alım gücünde benzer bir artış yaşanmadı. Üstelik kiralık konut piyasasında da benzer bir sıkışma ve fiyat patlaması gözlendi. Tüm bu gelişmeler, fiyatların arz-talep dengesiyle değil, spekülatif hareketlerle belirlendiği yönündeki görüşleri güçlendirdi.
Pandemi döneminde düşen faiz oranlarıyla başlayan konut yatırımı furyası, 2021 sonrası artan döviz kurları ve enflasyona karşı varlık koruma refleksiyle birleşti. Konut, hem bireysel yatırımcılar hem de şirketler için bir “güvenli liman” haline geldi. Ancak bu durum, piyasaya yeni konut arzının sınırlı olduğu bir dönemde, taleple fiyatların kontrolden çıkmasına neden oldu. Nitekim inşaat maliyet endeksi, 2025 itibarıyla yıllık bazda yüzde 22,7 oranında artarken, konut fiyatlarındaki artış çoğu zaman bu oranın iki katını aştı.
Özellikle kentsel dönüşüm bölgeleri ve turistik merkezlerde fiyatlar, gerçek maliyetin çok üzerinde oluştu. Bu bölgelerde arsa spekülasyonu ve planlama sorunları, fiyatları yapay biçimde yukarı çekerken; orta ve alt gelir grubu için konuta erişim imkânsız hâle geldi. Konut yatırımının kısa vadede yüksek kazanç sağlaması, piyasaya yabancı yatırımcılar ve portföy şirketlerinin de girmesine neden oldu. Bu aktörlerin talepleri, konutun barınma işlevinden uzaklaşıp tamamen finansal bir enstrümana dönüşmesine yol açtı.
Peki bu bir balon mu? Teknik olarak bir balondan söz etmek için fiyatların gerçek değerinin çok üzerine çıkması, bunun davranışsal nedenlerle sürdürülmesi ve bir noktada ani ve sert bir düşüşle sönmesi gerekir. Türkiye’de henüz fiyatlarda ciddi bir düşüş yaşanmasa da, 2025 yılı itibarıyla satış hacminde gözle görülür bir daralma başladı. Konut kredi faizlerinin yüzde 3’lere dayanması, alıcıların önemli bölümünü piyasadan çekti. Gayrimenkul danışmanları, birçok bölgede satılık ilan sürelerinin 3–4 aya kadar uzadığını, pazarlık oranlarının yüzde 15–20’ye çıktığını aktarıyor.
Bu gelişmeler, konut fiyatlarının tepe noktasına yaklaşmış olabileceğine dair ipuçları veriyor. Ancak olası bir fiyat düzeltmesinin yavaş ve zamana yayılmış şekilde gerçekleşmesi bekleniyor. Türkiye’de hanehalkı borçluluğunun görece düşük olması ve konut sahipliğinin yüksekliği, ABD’de 2008’de yaşanan türden bir kriz olasılığını azaltıyor. Buna karşın konuta erişimin sosyal bir sorun haline gelmesi, dar gelirli kesimlerin barınma krizine sürüklenmesi riski, çok daha somut ve acil bir problem olarak önümüzde duruyor.
Türkiye’de konut piyasasında gerçek bir balon varsa bile, bunun patlamasından çok, uzun süreli bir durgunlukla sönmesi daha olası görünüyor. Ancak bu süreç, konutun bir yatırım aracı olmaktan çıkıp yeniden bir temel ihtiyaç olarak görülmesini sağlayacak yapısal dönüşümlerle desteklenmediği sürece, fiyatlardaki her yeni denge, bir sonraki krizin zemini olmaya devam edecek.